この記事のハイライト

• 不動産売却では、手続きの際に発生する税金と利益にかかる税金がある
• 譲渡所得税を節税するためには、計算方法をしっかりと理解する必要がある
• 譲渡所得税には複数の節税方法があるので、対策を立てやすい

不動産を売却する際には、さまざまな種類の税金が発生します。
なかには高額になる税金もあるので、計算方法や節税方法を理解して、しっかりと対策を立てましょう。
今回は東京都荒川区にある不動産の売却をご検討中の方に向けて、不動産売却時に発生する税金の種類についてご説明します。
税金の計算方法や節税方法もご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却時の税金対策①発生する税金の種類について

不動産売却時に税金対策を立てるためには、まず発生する税金の種類を確認して、対策が可能な税金を把握しましょう。
不動産売却の際に発生する税金を大きく2つに分けて、それぞれの種類をご説明します。

不動産売却の手続きで発生する税金の種類とは

不動産売却の手続きでは、以下の3種類の税金が発生します。

1. 印紙税
2. 登録免許税
3. 消費税

1つ目の印紙税は、印紙税法に定められている20種類の文書を作成する際に課税されます。
契約書や領収書が対象となり、不動産売却では売買契約書が課税対象です。
税額は契約金額に応じて決まるので、節税するための対策を立てることは難しいでしょう。
ただ、軽減税率が適用される場合もあるため、その際は節税が可能です。
2つ目の登録免許税は、不動産の登記手続きをする際に発生します。
不動産売却の際に必要となる登記は、抵当権抹消登記です。
抵当権は、不動産を購入するときに住宅ローンを利用した場合、その不動産に設定される権利です。
抵当権が設定されたままの不動産は売却できないので、売却前に抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消登記の手続きで発生する登録免許税は、一つの不動産につき1,000円なので、対策を立てなくてもそれほど大きな負担にはならないでしょう。
3つ目の消費税は、不動産売却で発生した費用にかかる場合があります。
消費税が課税される主な費用は、司法書士への報酬と仲介手数料です。
司法書士への報酬は、登記手続きを依頼した場合に発生します。
ご自身で登記する場合は発生しないため、費用と消費税を節約できます。
そして仲介手数料は、不動産会社の仲介によって不動産売却が成立した際に支払う報酬です。
売却価格に応じて上限額が定められており、たとえば400万円超えの場合は「売買価格の3％＋6万円」で計算した仲介手数料に消費税が課税されます。
なお、仲介手数料とその消費税を節約したい場合は、仲介ではなく買取で不動産売却する方法があります。
買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
買主を探す必要がなくなるので、スピーディーに売却できるうえ、仲介手数料がかかりません。
不動産会社が物件を再販売するときのコストが差し引かれるため、売却価格は仲介よりも安くなりますが、費用や税金を節約したいときは検討してみても良いでしょう。
弊社は買取のご依頼も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

不動産売却で得た利益にかかる税金とは

不動産売却によって利益が生じると、その利益（＝譲渡所得）に対して「譲渡所得税」と呼ばれる税金が課税されます。
譲渡所得の金額によっては、高額になる可能性があるので注意しなくてはなりません。
ただ、譲渡所得税は対策が可能な税金で、さまざまな節税方法があります。
そのため、不動産売却における税金対策では、譲渡所得税の節税を中心に考えると効果が大きいでしょう。

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不動産売却時の税金対策②譲渡所得税の計算方法について

譲渡所得税の節税対策を立てるためには、計算方法を理解する必要があります。
譲渡所得税の計算方法は、以下の3つの手順に沿うとわかりやすいでしょう。

1. 譲渡所得を算出する
2. 税率を調べる
3. 譲渡所得税を計算する

この手順に沿って、計算方法を確認しましょう。

譲渡所得税の計算方法1：譲渡所得を算出する

まず、以下の計算式で譲渡所得を算出します。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費には、不動産購入の際にかかった以下のような費用を含みます。

1. 不動産の購入代金や建築費用
2. 購入した際の仲介手数料
3. 購入時にかかった税金（印紙税など）
4. リフォーム費用

譲渡費用には、不動産売却の際にかかった以下のような費用が該当します。

1. 売却した際の仲介手数料
2. 売却時にかかった税金（印紙税など）
3. 建物の解体費用

これらの費用を売却価格から引いて残った金額が、不動産売却によって得られた利益である譲渡所得です。
なお、不動産が建物の場合は、時間の経過とともに減少する価値を「減価償却費」として取得費から差し引きます。
減価償却費は「建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数」の式で算出するので、覚えておきましょう。

譲渡所得税の計算方法2：税率を調べる

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。
所有期間は、不動産売却した年の1月1日時点で数えます。
所有期間が5年を超えている長期譲渡所得の税率は20.315％で、内訳は「所得税15％、復興特別所得税0.315％・住民税5％」です。
5年以内の短期譲渡所得の税率は39.63％で、内訳は「所得税30％、復興特別所得税0.63％・住民税9％」です。

譲渡所得税の計算方法3：譲渡所得税を計算する

譲渡所得と税率がわかったら、「譲渡所得×税率」の式で計算すると、譲渡所得税の金額を算出できます。
売却価格の目安がわかると、およその税額を算出できるので、不動産の査定額が出た時点で一度計算すると税金対策に役立つでしょう。
なお、所有期間によって税額が2倍近くも変わる税金なので、この点を対策すると大きな節税につながります。

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不動産売却時の税金対策③譲渡所得税の節税方法について

不動産売却時に発生する税金の節税では、譲渡所得税の対策が大きなポイントです。
その理由には、節税方法が複数あることと、税額が高額になると高い節税効果が見込めることが挙げられます。
主な節税方法を3つご説明しますので、理解して税金対策に役立てましょう。

節税方法1：特例を適用する

譲渡所得税にはさまざまな特例があり、とくにマイホームを売却するときには「3,000万円特別控除の特例」が有効です。
これは、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例です。
つまり、3,000万円までの利益には税金が課税されないので、大きな節税効果があります。
他にも、相続した空き家に使える特例などがありますが、法律の改正に伴って変更になる可能性があるため、不動産売却をする際に国税庁のホームページで最新情報を確認しておきましょう。

節税方法2：所有期間を調整する

先述したように、長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は2倍近く違います。
もし不動産売却を急がない場合は、所有期間が5年を超えてから売り出すと、税金対策になるでしょう。
さらに、所有期間が10年を超える居住用財産の場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。
譲渡所得が6,000万円以下の部分に対する税率が14.21％になる特例なので、要件を確認しておきましょう。

節税方法3：取得費と譲渡費用をもれなく含める

取得費と譲渡費用が増えると、譲渡所得が減って節税につながります。
先述した以外にも、さまざまな費用が該当するので、不動産の購入や売却で支払った領収書などをチェックしてみましょう。
もし判断に迷う費用がある場合は、お気軽に弊社までご連絡ください。

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まとめ

不動産売却の際に発生する税金のなかで節税しやすいのは、譲渡所得税です。
税額が高い場合は節税効果も高くなるので、しっかりと対策を立てましょう。
弊社は、東京都荒川区を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしておりますので、町屋駅徒歩１分の株式会社スイートホームまでどうぞお気軽にご相談ください。