旧耐震基準で建てられた不動産をお持ちのケースでは、「売却できるかが不安…」という方も少なくありません。
そこで今回は、旧耐震基準とは何か、売却しにくいといわれる理由や知っておきたい不動産売却の方法などを解説します。
東京都荒川区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

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不動産売却前に押さえておこう！「旧耐震基準」とは？

古い建物を所有される方のなかには、「旧耐震基準で建てられたものか分からない…」「新耐震基準との違いがわからない」という場合もあるでしょう。
まずは、旧耐震基準とは何か、新耐震基準との違いなどとあわせて、不動産売却の前に知っておきたい知識を解説します。

「旧耐震基準」とは？

耐震基準とは、建築基準法に基づき、国土交通省が定めている制度です。
日本では「新耐震基準」が、1981年6月1日に施行されました。
「旧耐震基準」とは、新基準の施行にともない、従来の基準を区別するための呼び方になります。
売却したい不動産が旧耐震基準になるかあいまいなときは、「着工日」に着目をすると、適用基準を判別することができます。
とはいえ、かなり前に遡ることになり、着工日の記憶が残っているケースはまれでしょう。
そこで参考にできるのが建築確認済証です。
工事の着工の際には、「建築確認」を受けることが決められており、建築基準法のルールに沿っているかを確認します。
建築確認済証とは、建築確認で法に適合していると認められたときに発行される書類です。
つまり、建築確認済証が、1981年6月1日以降に発行されている場合、その交付日から、新基準が採用されていると判断することができます。
ただし、着工日が新基準の施行日より後でも、建築確認済証の交付が施行日以前というケースでは注意が必要です。
この場合、本来は新基準に沿った変更建築確認申請が必要です。
例外的なケースですが、売却したい不動産が古い建築確認済証のまま工事されていないか気を付けましょう。

新旧の基準の違いとは？

旧耐震基準と新耐震基準とは、耐震性能が異なります。
耐震性能とは、地震の力を吸収し、どれくらいの揺れに耐えられるかという性能です。
旧耐震基準の性能目標は、中地震とされる震度5強程度の揺れが生じたときに、ほとんど損傷しないというレベルです。
旧耐震基準では、大地震を想定した規定は設けられていません。
一方、新耐震基準では、大地震とされる震度6強から7程度の揺れのときにも、崩壊や倒壊が起きない性能であることが求められています。

木造住宅の法改正について

予備知識として押さえておきたいポイントに、2000年6月1日施行された建築基準法の法改正があります。
これにより木造住宅は、強度を保つ耐力壁の配置の仕方や、金具によって筋交いをとめることなどが、新しく義務化されました。
そのため新耐震基準に沿った木造住宅でも、2000年の改正で強化された基準はクリアしていない「既存不適格建築物」になっているケースもあります。

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旧耐震基準の不動産が売却しにくいとされる理由を解説

旧耐震基準の不動産は、売却しにくいと言われることがあります。
旧耐震基準のどのような点が、不動産売却に影響しやすいのでしょうか。
ここでは、不動産売却しにくいとされる3つの理由を見ていきましょう。

理由①建物の古さ

新耐震基準が採用されるようになって、すでに40年以上が経過しています。
それよりも以前に適用されていた旧耐震基準の不動産は、さらに築古の建物ということになります。
古い建物のなかには老朽化が進み、コンクリート部分が劣化しているケースなども見られます。
旧耐震基準の不動産の場合、耐震性能の違いだけではなく、そもそも建物自体が古くなっていることが、売却しにくい理由になっているケースがあるのです。

理由②買主が住宅ローン控除を使えない

マイホームとして不動産を購入する買主の多くが、住宅ローンを活用します。
そのため、買主は、有効な税金対策として「住宅ローン控除」の制度も使いたいと考えるのが一般的です。
しかし、旧耐震基準の不動産は適用要件に当てはまらないという理由から、住宅ローン控除が利用しにくいのです。
適用要件では、木造住宅は築20年、RC造のマンションは築25年以内の建物であり、現行の基準をクリアしていることが求められます。
要件にある築年数を超えている不動産の場合は、耐震等級1以上の評価を受けているか、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の締結が、控除利用の条件となってきます。
現実的には、旧耐震基準の建物が条件を満たすことは難しいでしょう。
このような背景も、不動産売却しにくい理由のひとつになっています。

理由③地震保険が割高になる可能性

旧耐震基準の不動産が売れにくいとされる理由に、地震保険が割高になる可能性も挙げられます。
災害に対する意識が高い日本では、不動産購入する買主の方も、地震保険に入りたいと考えるケースがほとんどです。
地震保険の仕組みとして、耐震等級の高さに比例して、割引が適用されるという特徴があります。
旧耐震基準の場合には、この割引がきかず、地震保険の保険料が高くなりがちです。
そのため敬遠されてしまうことがあります。

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旧耐震基準の不動産を売却する方法をご紹介

旧耐震基準の不動産は、売却しにくいとされる理由があることが分かりました。
一方で、旧耐震基準の不動産も、売却するために有効な方法があります。

方法①「売主リフォーム費用負担」と打ち出す

不動産売却をするまえにリフォームを検討されるケースは少なくありません。
リフォームによって、旧耐震基準の不動産も、きれいになることは魅力です。
とはいえ、当然ながらリフォーム費用が必要になります。
リフォームにかかった費用を回収する方法として、価格に上乗せすると、今度は売り出し価格が相場を超える可能性があります。
すると、結果的に価格がハードルとなって、売却がしにくくなるでしょう。
そこで、旧耐震基準の不動産を売却しやすくするために、「売主リフォーム費用負担」と打ち出すという方法もあります。
リフォーム済みになった物件よりも、自分好みにリフォームしたいと考えている買主にとってはメリットとなるため、売却の促進に有効です。

方法②一戸建て住宅は耐震基準適合証明書を取得する

旧耐震基準の不動産を売却するために、耐震補強の工事をして、耐震基準をクリアするという方法もあります。
その場合、現行の耐震基準をクリアした証明として、「耐震基準適合証明書」を取得しましょう。
耐震基準適合証明書は、国土交通省が指定する建築士や指定性能評価機関に依頼することで入手できます。
耐震診断などもおこなうため、費用として20万円から50万円ほどかかりますが、買主に対して耐震性能をアピールすることが可能です。
さらに、住宅ローン控除が利用しやすくなっていることなど、買主へのメリットができるため、売却しやすくなるでしょう。

方法③立地の良さを活かす

旧耐震基準の不動産でも、人気の立地の場合には、そのまま売却が見込めるケースがあります。
たとえば、駅から近い、商業施設がそばにあるといった場合などは、買主にとって大きな魅力となるでしょう。
このように立地の良さを活かすことで、売却しやすくなります。
不動産のアピールポイントを十分に活かすには、弊社のような地域に精通した不動産会社に売却方法をご相談ください。

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まとめ

旧耐震基準の不動産を売却する方法について解説しました。
旧耐震基準の不動産でも、適切にアピールすることで、買主の購入意欲を高めることが可能です。
弊社では東京都荒川区に精通するノウハウを活かし、物件の特徴を活かした販売活動をおこないます。
耐震基準が気になる場合も、町屋駅徒歩１分の株式会社スイートホームまでご遠慮なくお問い合わせください。