相続で取得した不動産を将来活用する予定がない場合、売却して現金化することをご検討される方が多いのではないでしょうか。
その場合は、通常の不動産売却ではおこなわない手続きや注意すべきことがあります。
そこで今回は、相続の手続きと不動産売却の流れ、課される税金などについて解説します。
知っておくべき注意点もお伝えしますので、東京都荒川区で不動産を相続するご予定の方や、相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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相続にともなって不動産売却をおこなう際の手続きとは

相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売却に入る前に、相続手続きが必要です。
具体的には、次のような流れで進めます。

相続手続きの流れ

遺言書の有無を確認する
相続において最優先されるのは「故人の意思」であるため、遺言書があればそのとおりに相続をおこないます。
遺言書がない場合は、相続について相続人全員で協議しなければなりません。
つまり遺言書の有無で相続手続きの流れが異なるため、まずは遺言書が存在するのかどうかを確認しましょう。
相続する財産・相続人を確定する
遺言書がない場合は、相続人となる方と財産を調べて確定させます。
相続人については、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）を取り寄せて確認します。
相続財産については、資産だけでなく負債もすべて相続の対象になることを覚えておきましょう。
遺産分割協議をおこなう
誰が、どの財産をどのような割合で相続するのかを決めるために「遺産分割協議」をおこない、決まった内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。
相続登記をおこなう
不動産の相続方法が決まったら、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」をおこないます。

相続手続きに必要な書類

相続にともなう不動産売却には、以下のような書類が必要です。

1. 相続人全員の戸籍謄本
2. 相続人全員の印鑑証明書
3. 被相続人の戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）
4. 被相続人の住民票の除票（本籍地が載っているもの）
5. 不動産を相続する方の住民票
6. 不動産の固定資産評価証明書
7. 不動産の登記事項証明書
8. 遺産分割協議書

このように、相続した不動産を売却する際には多くの書類が必要であるため、スムーズに不動産売却を進めるためにも、早めに準備を始めるようにしましょう。

通常の不動産売却と同じ流れで進める

相続登記が完了したら、通常の不動産売却と同じように、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動をおこないます。
媒介契約には、以下の3つの種類があります。

1. 専属専任媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 一般媒介契約

上記のうち、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、1社のみと契約する媒介契約で、レインズへの登録と、販売状況を売主に報告する義務があります。
レインズへの登録については、専属専任媒介契約は5営業日以内、専任媒介契約は7営業日以内と定められています。
売主への状況報告については、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間に1回以上と定められており、販売状況を把握できるという大きなメリットがあります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約で、レインズへの登録や状況報告の義務はありません。
立地条件が良く、早く買主が見つかりそうな場合は「一般媒介契約」で良いでしょう。
売却が長引きそうな場合や、早く手放したいという方は、レインズに登録して広く情報を公開し、販売状況も把握しやすい「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」がおすすめです。

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相続にともなう不動産売却で発生する税金の種類と計算方法

続いて、相続後に不動産売却をおこなうとどのような税金や諸費用が発生するのかについてご説明します。
相続にともなう不動産売却には、以下のような税金と諸費用がかかります。

印紙税

不動産売買契約書は課税文書であるため、印紙税が課されます。
印紙税の税額は売却金額に応じて以下のように定められています。

1. 100万円超え500万円以下の場合は、2,000円（1,000円）
2. 500万円超え1,000万円以下の場合は、1万円（5,000円）
3. 1,000万円超え5,000万円以下の場合は、2万円（1万円）

なお、2024年（令和6年）3月31日までに契約するものについては、軽減税率が適用されます。
括弧内は、軽減税率適用後の金額です。

登録免許税

相続登記をおこなう際には、登録免許税が課されます。
税率は、不動産の評価額に対して0.4％です。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却した場合は、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は法律によって上限が定められており、以下の速算式を用いて算出できます。
200万円を超え、400万円以下の場合：（売買価格×4％＋2万円）×1.1
400万円を超える場合：（売買価格×3％＋6万円）×1.1

譲渡所得税

不動産売却をおこなって譲渡所得（利益）を得ると、その譲渡所得に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
この3つの税金を総じて「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて計算するため、まずは譲渡所得を算出しなければなりません。
譲渡所得は、以下の計算式に当てはめて算出します。
譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用
なお、譲渡所得税の負担を軽減するために、いくつか控除制度が設けられています
相続にともなう不動産売却で利用できる代表的な控除制度を2つご紹介します。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
被相続人が住んでいた家を売却して得た譲渡所得に対して、一定の要件に当てはまれば最高3,000万円までの控除を受けられます。
相続税の取得費加算の特例
相続財産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税が課されます。
ただし、相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、この特例を利用すれば相続税の一定額を取得費に加算できます。
このような控除制度を利用した場合、譲渡所得から特別控除額を差し引いて最終的に残った金額がプラスの場合は譲渡所得税の課税対象となり、ゼロ以下の場合は課税対象となりません。

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相続にともなう不動産売却で知っておくべき注意点

それでは最後に、相続にともなって不動産売却をおこなう際に知っておくべき注意点をいくつかお伝えします。

注意点①被相続人の名義のままでは売却できない

相続した不動産を売却する際、不動産の名義が被相続人のままになっていると売却できません。
したがって、売却するためには相続登記が必要です。
相続登記の申請は2024年4月1日から義務化され、正当な理由がないのに相続登記の申請義務に違反した場合、10万円以下の過料が求められることを覚えておきましょう。

注意点②相続人全員で十分に協議する

相続した不動産を売却するためには、相続人全員の合意が必要です。
遺産分割の方法や割合について全員が納得するように、遺産分割協議でしっかりと話し合うことが大切です。

注意点③契約不適合責任を問われないよう調査を念入りにする

不動産売却後、契約内容と異なる欠陥や不具合が見つかった場合、買主から「契約不適合責任」を問われ、損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
とくに相続した不動産の場合は状況を把握しにくいため、インスペクションを実施して不動産の状況を明らかにすることをおすすめします。

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まとめ

相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売却よりも手続きが複雑で、専門的な知識が必要な場面が多くあります。
弊社は、相続した不動産の売却に必要な手続きはもちろん、売却後に発生する税金についてもサポートいたします。
東京都荒川区で相続した不動産の売却をご検討の際は、ぜひ町屋駅徒歩1分の株式会社スイートホームまでお気軽にご相談ください。