荒川区での売却にも活かせる！知っておきたい不動産売却の流れを解説
不動産売却は、人生において何度も経験するものではありません。
そのため、どのような流れで進めていくのか疑問をお持ちの方も多いでしょう。
今回は、東京都荒川区でさまざまな不動産売却を数多くサポートしてきた弊社が、知っておきたい不動産売却の流れや準備について、解説いたします。
スムーズな不動産売却のための参考となれば幸いです。
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不動産売却の流れと媒介契約の特徴
不動産売却を進めるうえで、あらかじめ流れを把握しておくと、安心感をもってスムーズに進めやすいでしょう。
ここでは、不動産を売却するまでの一般的な流れと、不動産売却をするために必要となる媒介契約について解説します。
売却の流れ
不動産を売却するには、大きく分けて6つの手順があります。
売却までの流れにそって、それぞれのステップで、どのような手続きが必要になるかを見ていきましょう。
手順①不動産会社に相談する
まずは弊社のような不動産会社に「売却をしたい」というご相談いただくことで、その後の不動産売却の流れもスムーズにおこなえます。
売却をする目的や動機、また不動産売却についての要望などを不動産会社と共有することで、売却活動の提案を受けることが可能です。
手順②不動産の査定
売却したい不動産について査定をおこないます。
査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。
公示価格や立地、エリアの取引事例などのデータから、スピーディーに査定するのが机上査定です。
現地を訪問し、周辺環境や室内の状況も加味することで精度の高さが特徴になるのが訪問査定です。
おおまかに知りたいときは机上査定、売り出しに向けた場面では訪問査定など、不動産売却の流れに合わせて適切に使い分けるのが良いでしょう。
手順③媒介契約を結ぶ
売却活動をはじめるにあたって、必要な流れとなるのが媒介契約の締結です。
手順④売却活動
媒介契約を結んだあとは、売却活動がスタートします。
広告を出すなど戦略的な活動をおこないながら、購入希望者を募ります。
手順⑤売買契約を結ぶ
買主がみつかれば、売買契約を結ぶ流れとなりますが、事前に売却価格や引き渡しの時期などの交渉や調整もおこないます。
手順⑥引き渡し
売買契約の締結後の流れは、残代金の受領と引き渡しです。
契約書に記された境界や設備であるかなど、当事者の立会いのもと最終確認をします。
一般的には、このような流れで不動産売却が完了します。
3つの媒介契約
不動産売却を正式に依頼するための契約が「媒介契約」です。
媒介契約は、宅地建物取引業法に基づき、3つの種類があります。
専任媒介契約
不動産会社1社と結ぶ契約で、契約を結んで7営業日以内のレインズへの登録が義務付けられています。
レインズとは、不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムで、登録することで不動産が売れやすくなるといわれています。
また、専任媒介契約では2週間に1度の活動報告を受けることができ、ご自身が見つけた購入希望者との直接取引も可能です。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同様に1社と結ぶ契約です。
自己発見した購入希望者との直接取引はできませんが、専属専任媒介契約は5営業日以内にレインズに登録することや、1週間に1度以上の活動報告が義務付けられています。
そのため、密な連携が図れ、不動産売却の初心者にとっても頼りやすい契約形態といえるでしょう。
また、専任系はいずれも1社の登録であるため注力されやすく、レインズの登録もあるので早期売却を希望する場合にも適しています。
一般媒介契約
複数の会社と契約ができ、自己発見した購入希望者との直接取引もできるのが一般媒介契約です。
レインズへの登録や活動報告の義務付けはありません。
立地などの条件の良い不動産の場合には、広く購入者を探せる一般媒介契約も適しています。
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不動産売却の流れにそって準備すべきもの
不動産売却を進めるとき、流れに応じて書類などの準備が必要になってきます。
ここでは流れにあわせて、一般的にどのような準備をするかを見ていきましょう。
査定時に準備するもの
査定では、売却する不動産ごとの書類も参考にされます。
査定にあわせて準備するものには、次のようなものがあります。
- 登記簿謄本
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 図面や仕様書
- 境界確認書や測量図
必ずしもこれらの書類がなくても査定は可能ですが、準備することで精度が上がるでしょう。
媒介契約時に準備する書類など
媒介契約を結ぶにあたっては、次の書類などを準備します。
- 建築確認済証
- 建築設計図書
- 耐震診断報告書
- 取得時のパンフレット
- 本人確認書類
- 印鑑証明
- ローン残高証明書
売却活動前・中に準備するもの
不動産売却にあたって準備するものの一例をご紹介します。
売主本人の確認書類
身分証明書や住民票のほか、実印と印鑑証明書も含まれます。
共有名義の不動産では、共有者全員の書類を準備します。
登記済権利書（登記識別情報）
登記済権利書は、いわゆる権利書と呼ばれる書類です。
登記名義人に対して法務局から発行される書類です。
平成17年以降に取得した不動産は、登記識別情報が発行されている場合もあります。
固定資産税納税通知書と固定資産評価証明書
固定資産税の納税の確認や、登録免許税の計算の際に必要な書類です。
ほかにも、売買契約の流れでは、次のような書類も必要になるため、準備ができているか早めに確認しておきましょう。
- 売買契約書
- 土地測量図面
- 建築確認済証
- 建築設計図
引き渡し前に準備するもの
引き渡し前には次のものを準備します。
- 所有権移転登記や抵当権抹消に関連する書類
- 設備などの取扱説明書や保証書
- 物件の鍵
- 代金などの領収書
流れにあわせて何度も必要になるものや、早めに準備したほうが良いものなど、随時、不動産会社に確認することがおすすめです。
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不動産売却における「売却活動」とは？
不動産売却の流れのなかでも、売却活動は買主をみつける重要なステップです。
どんな売却活動があるのか、期間や流れについて解説します。
「売却活動」にはどのようなものがある？
具体的に、どのような活動があるかを見ていきましょう。
広告
売却活動では、ケースにあわせて広告媒体を選定し、不動産のさまざまな情報を発信します。
たとえば「新聞折り込みチラシ」なら、一定の地域に対しての情報発信が可能です。
「ポスティング」による広告配布は、売却する不動産のあるエリアに住む方をターゲットとして、情報を届けます。
また、インターネットでもさまざまな媒体を組み合わせることが可能で、戦略的に、不動産購入者へ情報が届くよう広告を出していきます。
内覧
購入希望者が実際に見学する「内覧」も、重要な売却活動です。
不動産売却の決め手にもなるステップであるため、ポイントを押さえて準備を進めましょう。
見学者の好印象を得るには、掃除を徹底し、不要品を整理して、広々とした空間に見せるのがコツのひとつです。
ホームステージング
売却する不動産の魅力度を上げる売却活動に、ホームステージングがあります。
室内を洗練されたインテリアや雑貨で演出し、モデルルームのような空間に仕上げます。
魅力的な写真を撮影しインターネットで紹介したり、見学者に理想的な暮らしをイメージさせ、購買意欲を高めることにつながります。
売却活動の流れと期間
売却活動の流れは、不動産の広告を出して内覧希望者が現れたら対応し、購入希望者と売買条件を交渉するという流れです。
内覧の際は、周辺環境についても伝えます。
このような流れで売却活動に取り組み、契約にいたるまでの期間は、マンションなら「3か月から4か月」、一戸建て住宅や土地は「6か月」ほどといわれています。
物件によって、さらに時間がかかることもあります。
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まとめ
不動産売却の流れや売却活動について解説しました。
売却活動では、不動産ごとに効果的な戦略を練ることが重要です。
東京都荒川区で豊富な実績をもつ弊社では、地域性を活かした売却活動のご提案が可能です。
不動産売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
