不動産売却にかかる税金の計算方法や節税するためのコツについて解説！
不動産売却をおこなうと、大きなお金が手元に入るため、「税金はどうなるの？」と不安な方がいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類や、とくに高額になりやすい「譲渡所得税」の計算方法について解説します。
節税するためのコツもお伝えしますので、東京都荒川区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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不動産売却には税金がかかる！まずはその種類を押さえておこう！
不動産売却にかかる税金は、大きく分けると次の2つに分類できます。
- 手続きの際にかかる税金
- 売却後の利益に対してかかる税金
それぞれの内容を具体的にご説明します。
手続きの際にかかる税金
不動産売却の手続きの際には、以下のような種類の税金がかかります。
印紙税
不動産売買契約書は「課税文書」であるため、税額に相当する収入印紙を貼らなければなりません。
これを「印紙税」といい、契約書に収入印紙を貼って消印することで、納税を済ませたことになります。
税額は、契約金額に応じて、以下のように定められています。
- 100万円超500万円以下は、2,000円
- 500万円超1,000万円以下は、1万円
- 1,000万円超5,000万円以下は、2万円
登録免許税
住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、残債を完済し、金融機関が設定した「抵当権」を抹消する登記手続きが必要です。
売却代金を残債の返済に充てる場合、決済のタイミングで法務局に登記手続きをおこないます。
これを「抵当権抹消登記」といい、この手続きには、不動産一つあたり1,000円の登録免許税がかかります。
売却後の利益に対してかかる税金
不動産売却をおこなって生じた利益のことを「譲渡所得」といいます。
この譲渡所得に対して、3つの種類の税金がかかります。
所得税
個人の所得に対してかかる国税で、売却で得たお金から必要経費などにあたる額を差し引き、最終的に残った譲渡所得の金額をもとに計算されます。
住民税
お住まいの自治体に納める地方税で、所得税と同じく、譲渡所得の金額をもとに計算されます。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興に用いる財源を確保するために創設された特別税で、2037年まで所得税に上乗せして課されます。
これら3つの種類の税金は、「譲渡所得税」と総称されますが、あくまで正式な名称は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」であることを覚えておきましょう。
なお、譲渡所得税は、譲渡所得に対してかかるため、譲渡所得が生じなかった場合は発生しない税金です。
また、譲渡所得税は「分離課税」といい、給与所得などのほかの所得とは別に計算しなければなりません。
したがって、不動産売却をおこなって譲渡所得を得た場合は、会社の年末調整とは別に、個人で確定申告をする必要があることを頭に入れておきましょう。
このように、不動産売却をおこなう際には、さまざまな種類の税金がかかります。
ここまでお伝えした税金の種類のうち、手続きの際にかかるものについては、それほど大きな金額ではありません。
しかし、譲渡所得税は、譲渡所得が多ければ多いほど高額になるため、ある程度目安となる金額を事前に把握しておくと安心です。
そこで、譲渡所得税の計算方法を次章でご説明しますので、ご参考にしてください。
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不動産売却にかかる税金の一つである「譲渡所得税」の計算方法
前章でもお伝えしましたが、譲渡所得税は、不動産売却で得たお金から必要経費などを差し引いた譲渡所得をもとに計算されます。
したがって、譲渡所得税を算出するために、まずは譲渡所得がいくらになるかを計算しなければなりません。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、不動産の売却金額から「取得費」と「譲渡費用」を必要経費として差し引いた金額のことで、以下の計算方法で算出できます。
譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用
それぞれどのような費用なのかをご説明すると、以下のようになります。
- 取得費…不動産の購入代金と購入のために支払った費用の合計
- 譲渡費用…不動産売却をおこなうために支払った費用
なお、建物については、年数の経過とともに価値が減少するため、減価償却費を引いた金額を取得費とします。
また、譲渡所得税の負担を軽減できる特例が設けられており、特例を利用する場合は、上記の計算方法で算出した譲渡所得から、さらに控除額を差し引きます。
課税譲渡所得＝譲渡所得－控除額
この計算方法によって、最終的に残った金額が、課税の対象となる「課税譲渡所得」です。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、課税譲渡所得に税率をかけて算出します。
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
このときに用いる税率で注意しなければならないのは、不動産の所有期間です。
不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、所有期間によって税率が異なるのです。
具体的な税率は、以下のとおりです。
- 長期譲渡所得：20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
- 短期譲渡所得：39.63%（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得の約2倍であることがわかります。
つまり、同じ譲渡所得であっても、所有期間によって税金の負担が大きく異なるのです。
このことは、節税を考えるうえでのポイントになるため、しっかりと頭に入れておきましょう。
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不動産売却にかかる税金を節税するためのコツ
不動産売却にかかる税金の種類や、譲渡所得税の計算方法について解説してきましたが、節税するためにはどうすれば良いかを事前に知っておきたいですよね。
そこで最後に、節税するためのコツをいくつかご紹介します。
節税するためのコツ①不動産の購入額を調べる
不動産の購入額がわからない場合は、売却代金の5％を取得費として計算します。
そうすると、ほとんどの場合、取得費を実際の購入額よりも少なく計上することになるため、譲渡所得が多くなってしまいます。
譲渡所得が多ければ、それだけ税金も多く課されるため、購入額がわかる書類や通帳などを調べて、正確な取得費を計上することが大切です。
節税するためのコツ②不動産売却のタイミングに注意する
不動産の所有期間によって、税率が大きく異なることを前章でお伝えしました。
税率は「5年」を境に変わるため、所有期間が5年を超えるまで売却を待つのも、節税するためのコツの一つです。
節税するためのコツ③特例を利用する
譲渡所得税の負担を軽減できる以下のような特例を利用すると、大きな節税になります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却して得た譲渡所得に対して、最高3,000万円までの控除を受けられます。
一般的な住宅の場合、この特例を利用すれば、譲渡所得がゼロになるケースがほとんどでしょう
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えている不動産を売却する場合、この特例を利用すれば通常よりも税額が低くなります。
また、「3,000万円の特別控除の特例」との併用が可能です。
特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却して得た収入金額が、新居の取得費以下だった場合は、譲渡所得がなかったものとみなされ、課税されません。
新居の取得費よりも、売却による収入金額のほうが多い場合は、その差額にのみ課税されます。
ただし、「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」との併用はできません。
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まとめ
不動産売却をおこなうと、さまざまな種類の税金がかかります。
とくに譲渡所得税は高額になりやすいため、取得費や譲渡費用を正確に計上することや、特例を利用することで、節税が可能です。
弊社では、不動産売却にかかる税金についても、経験豊富なスタッフがアドバイスいたします。
東京都荒川区で不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
