仲介手数料について解説！荒川区での不動産売却にも役立つ計算方法もご紹介
不動産売却でかかる仲介手数料とはどのようなものなのでしょうか。
また、譲渡費用にはどのようなものが含まれるのでしょうか。
今回の記事では仲介手数料をテーマに、不動産売却にかかる譲渡費用や、仲介手数料などの計算方法を解説します。
さらに、譲渡費用などを想定して、譲渡所得税のシミュレーションもご紹介します。
東京都荒川区で不動産売却をお考えの方は参考にご覧ください。
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不動産売却時の仲介手数料をはじめとする譲渡費用とは？
不動産売却をおこなう際には、さまざまな譲渡費用が必要になります。
仲介手数料もそのひとつです。
まずは、不動産売却前に知っておきたい譲渡費用の基礎知識とあわせて仲介手数料とは何かについて解説します。
「仲介手数料」は譲渡費用のひとつ
仲介手数料は、不動産売買のほか、賃貸物件の賃貸借をおこなう際にもかかるものです。
仲介手数料とは、買主を探す販売活動を弊社のような不動産会社にご依頼いただき、売却が成立したときに成功報酬として支払う手数料です。
仲介手数料には、購入検討層を集める広告や買主とのスケジュールなどの調整、契約手続きなどの通常業務に必要な費用が含まれます。
弊社でも幅広いサポートをさせていただており、はじめて不動産売却をする方でもご依頼いただくことで、スムーズに手続きを進めることが可能です。
このように不動産売却において重要な意味をもつ仲介手数料は、「譲渡費用」として認められていることも特徴です。
譲渡費用とは、不動産売却の際に必要となった費用をさします。
この譲渡費用は不動産売却後にかかる譲渡所得税にも関係しています。
不動産売却をして生じた利益は譲渡所得といい、譲渡所得税の課税対象となります。
譲渡所得を求めるときは、売却額から「譲渡費用」と「取得費（不動産の購入時にかかった費用）」を差し引いて計算します。
つまり、不動産売却時には、かかった譲渡費用をきちんと把握して差し引くことが、節税につながるポイントになります。
そのほかの譲渡費用
譲渡費用には、支払った費用がすべて含まれるわけではありません。
実は、譲渡費用として認められるものには、次のような条件があります。
- 売却するために直接的に必要だった費用
- または、売却額を増加するために要した費用
- 取得費や維持管理費用に含まれるものは除く
仲介手数料以外で、譲渡費用に含まれるものには、売買契約書に貼る「収入印紙代」や、買主を探すために出した「広告料」などが挙げられます。
「登記費用」も内容によっては譲渡費用に含まれます。
引っ越し費用は対象外となりますので注意しましょう。
不動産売却時に譲渡費用にあたるものを判断する際には、国税庁のホームページを確認するのがおすすめです。
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不動産売却で必要な仲介手数料と譲渡所得税の計算方法を知ろう！
不動産売却時にかかる仲介手数料と、譲渡所得税はご自身で計算することも可能です。
ここでは、計算方法についてご紹介します。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、法律によって上限が設けられています。
不動産売却をした価格に応じて次のような計算方法を用いることができ、仲介手数料の上限を割り出せます。
- 200万円以下のとき：（売却価格×5％）+消費税
- 200万円超から400万円以下のとき：（売却価格×4％+2万円）+消費税
- 400万円超のとき：（売却価格×3％+6万円）+消費税
たとえば、2,000万円の価格で不動産売却をした場合には、「（2,000万円×3％+6万円）+消費税10％」で、仲介手数料の上限は72.6万円とわかります。
譲渡所得税の計算方法
譲渡費用を用いる「譲渡所得税」の計算方法も予備知識としてチェックしておきましょう。
譲渡所得税とは、不動産売却で利益が生じたときにかかる所得税と住民税の総称です。
手順1：譲渡所得の計算方法
まずは、譲渡所得を求めます。
ちなみに譲渡所得がゼロ以下になったときは、税金はかかりません。
譲渡所得は「売却価格-取得費-譲渡費用」で求めます。
取得費用とは、不動産を入手するときに支払った費用です。
取得費用の代表的なものには、次のようなものが挙げられます。
- 不動産の購入代金や建築代金
- 不動産取得税、印紙税、登録免許税などの取得にかかった税金
- 購入時の仲介手数料
- 設備費
このような購入時の取得費用がわかる場合には、「実額法」という計算方法を使い、合計した金額を求めます。
ただし、建物部分についてはそのまま合計せず、減価償却費を差し引いた金額を足します。
また、相続などを繰り返したケースなどで具体的な取得費用が不明なときは、概算取得費を用いた計算方法もできます。
概算取得費は「売却時の収入金額×5％」で求めます。
譲渡費用は、前章で解説したように売却の際にかかった費用です。
この取得費用と譲渡費用を売却価格から引くと、譲渡所得がわかります。
なお、譲渡所得から特別控除分も差し引いた金額が、課税譲渡所得となります。
手順2：課税額の計算方法
譲渡所得税の税額は「課税譲渡所得×税率」で割り出せます。
税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で異なり、次の税率を適用し、上記の式に当てはめます。
- 5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63%
- 5年超（長期譲渡所得）：税率20.315%
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仲介手数料など条件を想定し不動産売却時の税金をケース別に試算
譲渡所得税の計算方法を説明しましたが、少し複雑に感じた方もいらっしゃるかもしれません。
最後に、いくつかのケースを想定し、シミュレーションをしましょう。
計算例①譲渡所得税がかかるケース
次のようなケースでの試算をします。
- 木造一戸建て住宅（居住期間20年）
- 1,500万円で購入※土地は考慮しない
- 購入時の仲介手数料などを含む費用100万円
- 4,500万円で売却
- 売却時の仲介手数料などを含む費用200万円
まず、明確な取得費を割り出します。
建物の減価償却費は「購入金額×0.9×償却率×経過年数」の計算式を用います。
木造の場合、償却率は「0.031」です。
すると、このケースでは「1,500万円×0.9×0.031×20年」という式になり、減価償却費は837万円となります。
次に、減価償却費がわかったことで、取得費を求めることができます。
「1,500万円+100万円-837万円」で、取得費は763万円です。
次に、譲渡所得を求めます。
「4,500万円-763万円-200万円」で、譲渡所得は3,537万円です。
ここから特別控除分を差し引くと、「3,537万円-特別控除3,000万円」で、課税譲渡所得が537万円となるとわかります。
最後に課税譲渡所得に対して、税率を掛けますが、居住20年であるため、「居住用財産売却による軽減税率」である「14.21％」を用います。
すると、「537万円×14.21％」で、このケースでは譲渡所得税が約76.3万円となります。
計算例②譲渡所得税がかからないケース
このケースでは、次のような条件を想定します。
- 木造一戸建て住宅
- 取得費が不明
- 3,300万円で売却
- 売却時の仲介手数料などを含む費用200万円
このケースでは、売却額の5％で概算取得費を求めます。
「3,000万円×5％」で概算取得費は150万円とします。
譲渡所得は「3,300万円-150万円-200万円」で、2,950万円となります。
ここから、特別控除分3,000万円を差し引くと課税譲渡所得はマイナスとなるため、このケースでは譲渡所得税が生じません。
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まとめ
不動産売却時の仲介手数料や譲渡費用を解説しました。
売却において、必要になる費用を想定しておくことは大切です。
弊社では、税金や費用に関するご相談も多くいただいております。
東京都荒川区で不動産売却のシミュレーションや無料査定がしたいという方は、ぜひご遠慮なくお問い合わせください。
