不動産を売却する際には、売却金だけが純粋に利益となる訳ではありません。
不動産売却の際にも購入時と同様に仲介手数料が発生するうえ、売却手続き・売却後にかかる税金などもあります。
また、住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、完済していればとくに問題はありませんが、まだ残債がある場合は、返済費用についても考えなければなりません。
このように、不動産売却ではさまざまな費用が発生するため、あらかじめどの費用がいくら必要になるか把握しておく必要があります。
そこで本記事では、不動産売却でかかる費用について、住宅ローン残債がある場合や仲介手数料について解説します。
東京都荒川区周辺で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却で住宅ローンが残っている場合はどうする？

不動産を売却する場合に、住宅ローンが残っている方もいるのではないでしょうか。
一般的に、不動産を売却する際には住宅ローンを完済し、不動産についている抵当権を外さないと売却することができません。
では、住宅ローンの残債がある不動産を売却する方法はないのでしょうか。
ここでは、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合の費用について見ていきましょう。

住宅ローン残債の確認方法

不動産を売却したあとにどのくらいの残債が残りそうなのか、またはどのくらいで売却できれば残債が返済できそうなのかを、最初に知っておくことが大切です。
そのためには、まず金融機関に住宅ローン残債について問い合わせをしましょう。
または、住宅ローンを契約した際に発行された返済計画書をもとに現時点での残債額を確認する方法もあります。
並行して不動産会社へ物件の査定依頼をすると、残債と売却金額の差額が確認できます。

住宅ローンが残っている場合は売り先行がおすすめ

住宅ローンが残っている場合には、売却が決まって残債を返済しきってから次の住宅ローンを組まないと、返済が二重になり家計を圧迫してしまいます。
そのため、少しでも生活を安定させておくためには、売却を先に進める売り先行という売却スタイルで進めていくと良いでしょう。

住みながらの売却も可能

不動産売却は、今の自宅に住みながらでも売却を進めることができます。
住みながらの売却では、売却金額がはっきりと分かったうえでそのお金を新居の購入に充てることができるため、資金計画が立てやすいといったメリットがあります。
また、内覧時には売主から直接物件の魅力を購入検討者に伝えることができるため、早期売却にも期待できるでしょう。
ただし、引き渡しのタイミングによっては新居に移る前に仮住まいが必要になることもあるため、売却と購入はできるだけ同時に進めるのが良いでしょう。

リースバック

住宅ローンの返済に困っているものの、今の自宅を離れたくないという場合は、リースバックという売却方法を検討してみるのも一つです。
リースバックとは、自宅の売却後に買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで、自宅にそのまま住み続けることができるという仕組みです。
ただし、所有権が買主に移りますので、売却資金としてまとまった金額を手にすることができますが、売却金額が住宅ローンの残債を上回っていなければ利用はできません。
もし、残債分まで売却金額が届かない場合には、貯金から自己資金を捻出し、残債を返済する必要があります。
これは、リースバックでの売却に限らず、売却金で住宅ローン残債の返済ができない場合に一番に検討するべき方法です。
しかし、住宅ローンの返済が難しいケースでは自己資金に余裕がない方がほとんどであるため、最善策が分からない場合にはまずは不動産会社へ相談しましょう。

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不動産売却の際に発生する費用の種類

不動産の売却では、住宅ローンの返済費用とは別にさまざまな種類の費用が発生します。
どのような種類の費用が発生するのか事前に確認しておき、不動産売却に備えましょう。

仲介手数料

不動産売却を不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料として最大で次の費用がかかってきます。
（売却価格×3%＋60,000円）＋消費税
査定額からおおまかな仲介手数料を計算することができるため、事前に把握しておきましょう

住宅ローンの抵当権の抹消費用

住宅ローンが残っている不動産を売却した場合には、抵当権の抹消費用がかかります。
抵当権とは、住宅ローンが返済不可になった場合に不動産を売却して融資金を回収する、金融機関の権利です。
不動産1筆につき1,000円の登記手数料と、司法書士に依頼した場合には報酬料が発生します。

印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙代を、売主と買主でそれぞれ負担する必要があります。
印紙税額は、取引額によって段階的に設定されています。

譲渡所得税

不動産売却によって発生した利益に対して課税される税金です。
利益額によっては、大きな金額にもなるので注意が必要です。
不動産の所有期間が5年以下の場合には、短期譲渡所得となり39.63%の税率が利益に対してかかります。
5年を超える場合には、長期譲渡所得となり、20.315%の税率がかかります。
この税金を抑えるために、「3,000万円の特別控除」などいくつかの特例があるため、どのような控除が使用できるのか不動産会社ともよく確認をしておきましょう。

確定測量費用

土地の境界が不明確な場合には、隣地と家屋調査士と立ち会いのもと、境界を確定させる必要があります。
この費用は、依頼する調査士や土地の状況にもよりますが、30万円～80万円程度を想定しておくと良いでしょう。

解体費用

建物を取り壊して更地として売却する場合には、建物の解体費用も必要となってきます。
30坪程度の木造住宅であれば100万円～200万円程度、鉄骨住宅であれば150万円～300万円程度の解体費用を想定しておくと良いでしょう。
ただし、不動産の立地やアスベストの使用の有無によっても異なるので、まずは見積もりを依頼してみてください。

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不動産売却時の仲介手数料とはどのような費用？

不動産を売却する際に、不動産会社の仲介が入ることで、仲介手数料が発生します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、仲介によって不動産売却が成功した場合に、不動産会社に対して支払う成功報酬です。
そのため、売却が成立しなかった場合には、支払う必要はありません。
一般的には、契約時に仲介手数料の総額の50%を支払い、決済時に残りの50%を支払うことが多いです。
しかし、不動産会社によっては決済時に100%支払うこともありますので、事前に確認しておきましょう。

仲介手数料の内訳

仲介手数料は、あくまで通常の仲介業務で発生する範囲を対象としています。
しかし、遠方の不動産を売却するために交通費がかかる場合など、通常の仲介業務とは異なることを依頼するときには、別途の費用が必要になる場合もあります。

低廉な空き家などの特例

2018年1月1日より、仲介手数料の特例が定められました。
これまで、空き家の売却などで仲介をおこなった場合に、売却活動にかけた費用と仲介手数料が見合わないというケースが多く、空き家の流通促進に悪影響を与えていました。
そこで、この特例ができたことによって、400万円以下の低廉な不動産を売買する際には、調査費用として最大18万円＋消費税の仲介手数料を請求することができるようになりました。
ただし、不動産会社から事前に説明を受け、売主の許可を得たうえで受領することが条件であるため、このような特例があることを覚えておくと良いでしょう。

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まとめ

住宅ローンが残っていて不動産でも、条件や注意点を意識することで、売却することができます。
売り先行で進めていく場合には、不動産会社の協力も必要なため、進め方についてはよく相談をしておくようにしましょう。
また、これ以外にもさまざまな費用が必要となってくるため、事前に準備をしておくと、スムーズに不動産売却が進むでしょう。
弊社では、東京都荒川区を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
上記エリアで不動産売却をご検討の際には、町屋駅徒歩１分の株式会社スイートホームまでお気軽にお問合せください。