この記事のハイライト

• 現状のまま空き家を売る場合は、費用があまりかからないのがメリット
• 更地にしてから売る場合は、売れやすくなるのがメリット
• 空き家の売却には、相続登記費用や譲渡所得税などの負担がかかる

空き家を売りたいとお考えの場合は、現状のまま売るか、建物を解体して更地にしてから売るかを検討する必要があります。
費用がかからないのは現状のまま売る方法ですが、更地のほうが売れやすいかもしれません。
この記事では、空き家を売りたい方に向けて、現状のまま、または更地にしてから売るメリットとデメリット、さらに、かかる費用についてご説明します。
東京都荒川区で空き家売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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空き家を現状のまま売りたい場合

まず、空き家を解体せず、そのままの状態で売却できるか検討してみましょう。
築20年以上経った空き家は「古家」とも呼ばれ、中古住宅ではなく「古家付き土地」として売却するのが一般的です。
売りたい空き家が築20年以下など、そのまま住める状態であれば、「中古住宅」として売却すると良いでしょう。
「古家付き土地」と「中古住宅」に明確な定義はないため、空き家の状態に合わせて売却方法を判断します。
ここでは、空き家を現状のまま売ることのメリットとデメリットについて解説します。

現状のまま売るメリット

空き家を現状のまま売る最大のメリットは、費用がかからないことです。
売却前に手持ち資金から出費をする必要がないため、負担なく売却が開始できます。
また、「空き家を自分たち好みにリノベーションして住みたい」と考えている買主も少なくありません。
空き家を現状のまま売り出すと、そのような方にも興味を持ってもらえるでしょう。
さらに、土地に建物が建っているだけで、固定資産税が安くなるのもメリットのひとつです。
たとえ古い空き家であっても、居住用の建物がある土地は「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。
敷地面積が200㎡までの部分における固定資産税は6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減されるため、税金の負担が軽いのが特徴です。
売却を焦ることなく、じっくりと買主を探せるでしょう。

現状のまま売るデメリット

空き家が古く、そのままでは住めない状態の場合は、売却価格が低くなりやすいのがデメリットです。
買主が購入後に解体する必要が生まれるため、その期間と費用分の値引きを求められるかもしれません。
また、建物が古すぎると印象が悪くなり、購入後の用途も限られてしまいます。
さらに、空き家が建っていると、埋設物の有無や地盤の状態など、不確定な要素が増えるため、買主が不安を覚えることがあります。
このような理由から、売れるまで時間がかかることも少なくありません。

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空き家を更地にして売りたい場合

空き家を解体し更地にする場合は、売るまでに時間と費用がかかります。
更地とは、土地の上に建物や木などがなにもない状態のことです。
建物を解体したことによる廃材などを運び出し、整地することで更地となります。
建物の損傷が激しい場合や、見栄えが悪い場合は更地にすることを検討しましょう。

更地にして売るメリット

更地にして売ることで、高値での早期売却が期待できます。
建物が建っている場合、その建物を使いたい方、もしくは、建物を解体する余裕のある方からしか候補に入れてもらえません。
しかし、更地であれば、購入後すぐに新築住宅を建築できる他に、駐車場や店舗など、土地に定められた規制の範囲内で買主が自由に活用できます。
建物を解体する時間や費用、手間もかからないことから、高めの金額で売れるかもしれません。
また、更地は見た目がすっきりしているため、現地を訪れた方にも好印象を与えやすいでしょう。
更地は地中埋設物や土壌、地盤の状態などの確認がしやすいのもメリットです。
状況が把握しやすいことで、買主にも安心感が与えられ、購入の後押しになります。
さらに、建物がなくなることで管理の手間が大幅に削減されます。
建物の損傷や倒壊の危険性を気にする必要もなく、見栄えの悪さを心配することもありません。
更地であれば、不法投棄や不審者の侵入の心配も減るため、安心して売却が進められます。

更地にして売るデメリット

更地にして売る場合は、解体費用がかかることが大きなデメリットです。
費用については次章でご説明しますが、売却前に手持ち資金から捻出しなければいけないため、負担に感じる方も少なくありません。
また、解体には事前打ち合わせから解体工事、整地など、すべて含めると2か月程度の期間がかかると考えておくと良いでしょう。
工事が完了するまでは土地が売りにくいことにも注意が必要です。
さらに、更地の状態になると、建物が建っているときよりも固定資産税が高くなることがあります。
「住宅用地の軽減措置特例」が受けられなくなるため、時期によっては固定資産税の支払いの負担が重くなり、売却を焦ることになりかねません。

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空き家を売りたい方は知っておきたい！売却にかかる費用

空き家を売却する場合は、売る前や後にかかる費用をあらかじめ把握しておけば、急な出費にも慌てずにいられるでしょう。
ここでは、空き家を売るために必要な費用を解説します。

相続登記費用

空き家を相続した場合にかかるのが「相続登記」のための費用です。
被相続人が亡くなり、空き家を相続しただけでは、その空き家の名義は亡くなった方のままになっています。
そのままでは実際の所有者と登記上の名義が異なるため、売却をすることができません。
そこで、登記上の名義人を変更する「相続登記」をおこないます。
相続登記には、以下の費用が必要となります。

1. 必要書類の取得費：5,000円から2万円
2. 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
3. 司法書士への報酬：5万円から8万円

相続登記は令和6年4月1日から義務化されることが決まっているため、早めにおこなうようにしましょう。

譲渡所得税

不動産を売却した後に、得られた利益に応じて課されるのが「譲渡所得税」です。
売却金額そのものに課税されるわけではありません。
以下の式で譲渡所得税は計算されます。
譲渡所得税＝（売却金額－取得費－売却にかかった費用）×税率
取得費とは、不動産を手に入れるのにかかった費用のことです。
相続で得た空き家の場合は、最初の持ち主が支払った金額が取得費にあたります。
また、売却した不動産の所有年数が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得とされ、以下のように税率が異なります。

1. 長期譲渡所得の税率：20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%）
2. 短期譲渡所得の税率：39.63%（所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%）

相続で得た空き家の場合は、元の持ち主がその家を購入してからの経過年数で判断されます。

解体費用

空き家を解体する場合、解体費用がかかります。
費用は建物の構造や延べ床面積、立地条件などにより大きく変わります。
一般的には、木造で1坪あたり3.1万円から4.4万円、鉄骨造の場合は3.4万円から4.7万円、鉄筋コンクリート（RC）造で3.5万円から8万円の解体費用が相場です。
木造の30坪の住宅の場合、約100万円の解体費用がかかると考えておくと良いでしょう。

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まとめ

空き家を売りたい方に向けて、現状のまま売る場合と、更地にして売る場合のメリット・デメリット、また、売却にかかる費用を解説しました。
空き家をどのように売却すれば良いかは、状況やご希望により異なるため、まずは不動産会社に相談したうえで方針を決めるのがおすすめです。
株式会社スイートホームは、東京都荒川区で不動産売却を多数取り扱っております。

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