不動産売却をすると、売却益に対してかかってくるのが「所得税」と「住民税」です。
今回は、不動産売却をする方が押さえておきたい所得税や住民税の基礎知識と、その他の税金の種類について解説します。
節税につながる控除制度もご紹介しますので、東京都荒川区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にチェックしてください。

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不動産売却でかかる住民税とは？所得税との計算方法もご紹介

不動産売却をすると、売却益を得ることで所得税が発生します。
あわせて、住民税も不動産売却と関係してきます。
まずは、売却をした翌年にかかる住民税とはどんな税金か、また所得税とあわせた計算方法も解説します。

翌年にかかる住民税とは？

不動産売却をすると国税である所得税と、地方税である住民税がかかる場合があります。
住民税とは、地域社会のために必要になる費用として、都道府県と市区町村に納める税金です。
通常であれば、会社員の方は給与のなかから住民税が引かれています。
所得税との特徴の違いとしては、税金がかかる時期が異なるという点も挙げられます。
その年の所得に対して課税されるのが所得税で、前年の所得に対して課税されるのが住民税です。
所得には、給与所得をはじめ事業所得や配当所得など、さまざまな種類の所得があります。
不動産売却をして得た売却益は、「譲渡所得」といわれています。
不動産売却をすると、譲渡所得が生じたときに、住民税と所得税を支払う必要でてきます。
しかし、多くの方は、給与所得を通じて所得税や住民税に対する馴染みがあるのではないでしょうか。
つまり、不動産売却をしても、新たに別の税金を支払わなければならないというものではありません。
住民税と所得税が1年分だけ増えると考えると、理解がしやすいでしょう。
なお、譲渡所得については、確定申告をする必要があります。
会社員の方は、通常、会社が給与所得を申告し納税しているため、ご自身での確定申告は必要ありません。
しかし、不動産売却をした場合には、譲渡所得は会社が把握できない所得であるため、確定申告をおこなう必要があるのです。
確定申告は、不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日に手続きします。

所得税とセットで計算が可能

住民税は、所得税とセットで計算することができます。
譲渡所得の求め方
税額を求める手順として、まずは下記の式で譲渡所得を割り出します。
売却価格-（?取得費+②譲渡費用）
?の取得費は、不動産を購入したときにかかった費用です。
土地は購入したそのままの価額を計上できますが、建物は減価償却費を差し引いた額を取得費とします。
取得費が不明な場合は、「売却価格の5%」を概算取得費として計算することも可能です。
②の譲渡費用は、不動産売却にかかった費用です。
売却時の仲介手数料などが含まれます。
所得税と住民税の課税対象となる「譲渡所得」は、売却価格ではなく、費用を差し引いた売却益となります。
譲渡所得がゼロやマイナスになったときは、所得税と住民税は発生しません。
税額の求め方
譲渡所得がわかれば、住民税と所得税の税率を掛けると、税額が割り出せます。
計算式としては「譲渡所得×税率」です。
税率は、売却する所有期間で異なります。

1. 5年以下の短期譲渡所得：39％（内訳：所得税30％+住民税9％）
2. 5年超の長期譲渡所得：20％（内訳：所得税15％+住民税5％）

計算式で求めた税額には、2つの税金が両方含まれていることになります。

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不動産売却でかかる所得税以外のその他の税金を解説

不動産売却では、所得税と住民税i以外にもかかる税金の種類があります。
ここでは、その他の税金について解説します。

その他の税金

その他の税金には、4つの種類があり、それぞれどのようなものかを見ていきましょう。
①復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に用いる財源として設けられた時限的な税金です。
2013年から2037年までの所得に対して課税されます。
税額を求める計算式は「基準所得税額×2.1％」です。
また、不動産売却をしたときの「譲渡所得税」とは、所得税と住民税に加えて、この復興特別所得税も含めた総称となります。
譲渡所得税を求める際、2037年までの所得には復興特別所得税もプラスされ、下記の税率が適用されます。

1. 5年以下の短期譲渡所得：39.63%（内訳：所得税30％+住民税9％+復興特別所得税0.63%）
2. 5年超の長期譲渡所得：20.315%（内訳：所得税15％+住民税5％+復興特別所得税0.315%）

②登録免許税
不動産の購入時には、多くの場合、住宅ローンを活用しています。
住宅ローンを利用するときには、金融機関が不動産を担保とする抵当権が付けられます。
しかし、抵当権が付いたままでは不動産売却できないため、抹消登記の手続きが必要です。
そこで抵当権抹消に対して課税される税金が登録免許税です。
抵当権抹消の場合は、不動産1件につき1,000円が課税されます。
③印紙税
不動産売却における印紙税は、売買契約書にかかる税金です。
定められた金額の印紙を契約書に貼って、税金を納める形となります。
必要な印紙税の金額は、契約書に記載される売買金額に対して段階的に設定されています。
2024年3月31日まで作成される契約書に関しては、軽減措置が適用されることも覚えておきましょう。
たとえば、1,000万円超で5,000万円以下の場合、軽減後10,000円（本則20,000円）の印紙税がかかります。
④消費税
不動産売却においても、消費税がかかるものがあります。
たとえば司法書士の報酬や仲介手数料には、消費税がかかることも覚えておきましょう。

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不動産売却をしたときに譲渡所得税などを抑える控除制度をご紹介

不動産売却をしたときに、譲渡所得税を節税することに役立つ2つの控除制度をご紹介します。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、マイホームを不動産売却したときに3,000万円の控除ができる制度です。
3,000万円特別控除を利用した際は、取得費や譲渡費用と一緒に、譲渡所得から控除額を差し引くことができます。
計算式に表すと、次のようになります。
売却価格-（取得費+譲渡費用+3,000万円）＝譲渡所得
特別控除を利用することで譲渡所得を大幅に抑えることができ、それによって、譲渡所得をもとに課税される譲渡所得税の節税効果が期待できます。
3,000万円特別控除の利用には、要件があるため、あらかじめ確認をするようにしましょう。
また、住宅ローン控除との併用はできません。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

不動産売却をしたときに、譲渡所得がマイナスになり、譲渡損失が生じるケースもあります。
その場合にも、節税に有効な控除制度を利用できる可能性があります。
「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」では、発生した譲渡損を給与所得などと相殺することができます。
もし、それでも損失が残った場合には3年間の繰越しが可能です。
損益通算と繰越控除で、所得税と住民税の軽減ができるという仕組みです。
また、マイホームの買い替えをしない場合には、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。
基本的な控除の内容は同じですが、要件が異なるため確認が重要です。

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まとめ

不動産売却でかかる所得税や住民税などの税金について解説しました。
東京都荒川区に密着し、不動産売却をトータルにサポートする弊社には、売却にまつわる税金や節税のご相談もいただきます。
控除制度のほか、節税にはさまざまな方法がありますので、不動産売却をお考えの方は、ぜひ町屋駅徒歩1分の株式会社スイートホームまでご相談ください。