住宅ローンの返済が困難になったとき、任意売却が解決策となるかもしれません。
任意売却は債務者の方にとって有用な選択肢になり得ますが、一方ですべての物件で実行できるとは限らないことに注意が必要です。
そこで今回は任意売却ができないケースや、できない場合はどうなるのか、また競売との違いについて解説します。
東京都荒川区で不動産売却をお考えの方のお役に立てれば幸いです。

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返済ができない場合に有効な任意売却とは？競売との違いも解説

十分な計画を立てていても、長期間のローン返済をしている間に、不測の事態が起きるということは珍しくありません。
病気や仕事の状況の変化などにより返済が困難になったとき、選択肢は競売のほかに、任意売却ができる可能性もあります。
まずは、任意売却とはどのようなものか、競売との違いとあわせて解説します。

返済が難しくなったときの「任意売却」とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済ができない状況になったときに、自らの意思で手放すことができる方法です。
任意売却では売却しても残債が残る物件について、金融機関の同意を得て売却をすることができます。
通常、住宅ローンの返済が困難になると、不動産売却をしたお金によって一括で完済をする方法をとります。
本来、不動産売却をするには、住宅ローンを完済させて、抵当権の抹消が必要になります。
抵当権とは、債権者である金融機関が、不動産を担保とすることです。
つまり、売却代金で完済ができない場合は、自己資金で不足分を補って完済をし、抵当権を抹消しないと不動産売却ができないことになります。
とはいえ、売却代金での完済や自己資金の用意ができないケースも少なくありません。
そのような場合に、債務者の拠り所といえる手段が、任意売却です。
任意売却をおこなうおおまかな流れとしては、まず債権者（金融機関）に任意売却をしたいという相談をおこないます。
その後、弊社のような不動産会社にご依頼いただき、査定をおこないます。
価格についても金融機関の合意を得れば、通常の売却と同じように売却活動を進めることが可能です。

競売とはどこが違う？

競売とは、抵当権の設定された不動産が滞納によって差し押さえられ、強制的に売却されるというものです。
競売は所有者の意思で進められるものではなく、裁判所が債権者の申立てを認めた場合に、法的な手続きにそって進められます。
住宅ローンは、一般的に3か月から6か月ほど滞納が続くと分割で返済をする権利を失い、金融機関から一括返済を求められます。
その求めに対して債務者が一括返済できない場合、金融機関は裁判所に競売の申立てをおこない、競売で得た売却代金から回収するという流れです。
このように、任意売却と競売とは、債務者の意思による売却か、強制的な売却かという違いがあります。
ほかにも、競売ではインターネットの公告などで周囲に知られる可能性があります。
任意売却は通常の不動産売却と変わらないため、経済状況を周囲に知られる心配がありません。
また、市場価格に近い金額で売却できる可能性がある任意売却に対し、競売は安くなる傾向にあります。
競売と比較すると、任意売却は引っ越しを早めにする必要があり、3か月から6か月ほどで転居しなくてはなりません。
しかし、任意売却なら引き渡し日なども買主と交渉できることは、メリットといえるでしょう。

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気を付けたい！任意売却できない3つのケースをご紹介

住宅ローンを滞納している場合なら、すべてのケースで任意売却ができるとは限りません。
ここでは、任意売却ができない3つのケースについて、それぞれ見ていきましょう。

ケース1：必要な同意が得られない

任意売却をするには、まず債権者となる金融機関の同意を得る必要があります。
しかし、住宅ローンの契約を交わす段階で任意売却について認めないとしているケースもあるため、金銭消費賃借契約書の内容を確かめましょう。
また、住宅ローンの融資を受けて2年から3年ほどの場合には、同意が得にくい場合もあります。
金融機関が同意しない場合でも、保証会社に債権が移ることで同意を得られるケースもあります。
また、同意に関しては、住宅ローンの連帯保証人や共有名義人からの同意も得なければなりません。
親族や配偶者が連帯保証人や共同名義人になっているケースが多いでしょう。
基本的に共有者全員の同意がなければ、任意売却もできないことになります。
とくに共有者が親族以外の場合には、納得してもらえるよう十分な説明や説得が必要になるかもしれません。
ほかにも、気を付けたいのが住宅ローン以外の滞納です。
固定資産税や、マンションのケースでは修繕積立金などを滞納していると差し押さえの対象となります。
差押権者となる自治体や管理組合からの同意も必要です。

ケース2：トラブルのある物件

物件にトラブルがあることで、任意売却ができないケースもあります。
たとえば、建築基準法に違反している場合です。
建物を建てた当時は違反していなかったものの、増築などをおこなっているうちに容積率や建ぺい率が規定を超えてしまったというケースなども見られます。
違法建築に該当してしまうと、任意売却で買主がみつかっても、住宅ローンの審査が通らない可能性が出てきます。
結果的に、売却ができないという事態になり得るため、注意が必要です。

ケース3：売却活動ができない

一般的な売却と同じように、買主を探すための売却活動を進める任意売却では、内覧なども重要なステップとなってきます。
そのため、事情があって売却する物件を見学することができないケースや、物件についての十分な情報公開ができないケースでは、任意売却を進めるうえで難しくなる可能性があります。

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任意売却ができない場合に売却や返済の仕方はどうなる？

任意売却ができないケースでは、その後はどうなるのでしょうか。
最後に、任意売却ができない場合の残高の支払い方法がどうなるかについて解説します。

競売による売却がおこなわれる

任意売却ができない場合にどうなるかというと、まず強制的に競売にかけられます。
任意売却は、金融機関にとっても競売よりメリットが多くあります。
とはいえ、任意売却に取り組む段階に至ると、金融機関は競売についても視野にいれていると考えられます。
何らかの理由から任意売却ができないとなると、金融機関は裁判所に申立てをおこない競売にかけます。
競売に進むと、その影響はどうなるのでしょうか。
たとえば、入札が始まる1か月前には、インターネットで物件の情報が公開され、周囲に知られる可能性が出てきます。
また、競売をして残った残債についての対応はどうなるかといえば、一括返済を求められます。
任意売却についても残債の返済義務はありますが、任意売却では毎月の返済額について、債権者に相談することができます。

自己破産をおこなう

競売による売却価格は、任意売却と比べて7割から8割ほどになるケースが多いです。
その分、残債も多くなる傾向あり、結果的にどうなるかというと完済ができないことも少なくありません。
残債の返済についてどうすることもできない場合は、自己破産による債務整理に至ります。
自己破産をすれば債務者は返済義務がなくなりますが、代わりに連帯保証人が一括返済を求められます。
また、固定資産税などの税金が滞納している場合、税金については自己破産をしても支払いを免除されることはありません。

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まとめ

住宅ローンの返済の滞納が続くと最終的には競売に移る可能性があります。
しかし、競売の前に今回ご紹介した任意売却を十分に検討するほうがご自身の意思にそった売却につながるでしょう。
また地域性を活かした売却活動が重要であることは任意売却も同様です。
東京都荒川区に売却をお考えの場合は、地域に密着した実績を誇る、町屋駅徒歩1分の株式会社スイートホームまでお問い合わせください。