不動産が未登記になっていると生じるデメリットと相続方法について解説！
不動産を取得した際には、その不動産の所有者としての権利を登録する「登記」をおこなう必要があります。
しかし、相続で取得した不動産が「未登記」であることも少なくありません。
その場合、放置するとさまざまなデメリットが生じることをご存じでしょうか。
そこで今回は、未登記の不動産が存在する理由や、そのままにしておくと生じるデメリット、さらに不動産が未登記の場合の相続方法について解説します。
東京都荒川区で不動産を相続するご予定のある方は、ぜひご参考にしてください。
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相続する不動産が未登記になっている理由とは？
冒頭でもお伝えしたように、土地や建物といった不動産を取得した際には、土地と建物の状況や権利関係について、その不動産を管轄する法務局に申請して登記をおこなう必要があります。
しかし、実際には未登記の不動産が数多く存在し、相続が発生した際に未登記であることに気付くケースも少なくありません。
その理由として以下のようなことが考えられます。
- 自己資金で購入するケースが多かった
- 現時点で相続登記が義務ではない
- 相続登記をおこなわずに放置していた
それぞれの内容を具体的にご説明します。
自己資金で購入するケースが多かった
住宅ローンを利用して不動産を購入する際には、金融機関がその不動産に対して抵当権を設定するための登記をおこないます。
しかし、住宅ローンを利用しない場合には、所有者が申請しない限り第三者が登記をおこなうことはありません。
昔は自己資金で不動産を購入するケースが多く、登記をおこなわないことが珍しくなかったのです。
現時点で相続登記が義務ではない
たとえば親が祖父から相続した不動産が未登記だった場合、その不動産について登記をおこなわなかったケースが考えられます。
現時点で相続登記は義務ではありません。
そのような不動産を、次に親から子どもが未登記のまま引き継がれるケースがあるのです。
不動産を放置していた
未登記の不動産を売却したり担保に入れたりなど活用したい場合には、登記をおこなう必要があります。
しかしその不動産を活用する予定がなく、そのまま放置しているケースが少なくありません。
先述したように、現時点で相続登記は義務ではないため、登記せずに放置したとしても相続人にとって実害がないのです。
また登記をおこなうためには手間と費用がかかります。
利用するつもりがない不動産に、手間と費用をかけて手続きをするのが面倒だということも、未登記のまま放置される理由の一つだといえるでしょう。
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相続した未登記の不動産をそのまま放置するデメリット
では、未登記の不動産を相続した場合、そのまま登記をおこなわずに放置しておいても良いのでしょうか。
未登記の不動産をそのまま放置しておくと、次のようなデメリットが生じます。
- 不動産の権利を主張できない
- 不動産を担保に融資を受けることができない
- 不動産の売買がしづらい
- 固定資産税の軽減措置を受けられない場合がある
- 登記を怠ると過料が科される
それぞれの内容を順番にご説明します。
不動産の権利を主張できない
不動産登記は、不動産の所有者である権利を登録することです。
不動産が未登記であるということは、その不動産の権利をだれが有しているのかが公的に証明されません。
したがって、不動産の所有者であっても、その権利を第三者に主張できないのです。
不動産を担保に融資を受けることができない
未登記の不動産は、金融機関から融資を受ける際の担保にすることができませんことはできません。
たとえば相続した不動産をリフォームしたいと考えた際には、自己資金からその費用を捻出しなければならなくなるのです。
不動産の売買がしづらい
未登記の不動産を売却したい場合、その不動産に対して融資を受けられないということは、買主が住宅ローンを組めないということになります。
昔は自己資金で不動産を購入する方がたくさんいらっしゃいましたが、最近は多くの方が住宅ローンを利用して不動産を購入します。
自己資金で不動産を購入する買主を探すことは困難であるため、売買しづらいというのが現状です。
固定資産税の軽減措置を受けられない場合がある
不動産を所有している方には、土地と建物の両方に固定資産税が課されますが、建物がある土地については軽減措置が適用されます。
しかし建物が未登記の場合、自治体が建物の存在を認識していない可能性があります。
そうすると軽減措置が受けられないため、建物がある土地よりも多額の固定資産税を支払わなければなりません。
また自治体は常に課税対象となる不動産の調査をしています。
現地調査で建物を発見した時点で課税され、それまで納税していない分については、さかのぼって請求される場合があります。
登記を怠ると過料が科される
未登記の不動産が数多く存在しているのが現状です。
しかし不動産登記法では、「未登記の不動産を取得した際には1か月以内に登記申請をおこなうこと」と義務付けており、申請を怠ると過料が科されます。
したがって、未登記の不動産を相続する場合は、今すぐ活用するつもりがなくても、早めに登記を済ませておきましょう。
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不動産が未登記の場合の相続方法
すでに登記済みの不動産を相続する場合は、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」をおこないますが、未登記の場合はどのような方法で手続きすれば良いのでしょうか。
そこで最後に、不動産が未登記の場合の相続方法について解説します。
遺産分割協議をおこなう
相続人が複数人いる場合は、財産の相続方法や割合などを相続人全員で話し合って決めなければなりません。
これを「遺産分割協議」といいます。
遺産分割協議をおこなう際には、被相続人が所有していた財産を調査し確定しなければなりません。
すべての財産が相続の対象になるため、未登記の不動産に関しても調査をおこなう必要があります。
調査する際には、以下のような方法があります。
固定資産税の納税通知書を確認する
未登記であっても、多くの場合、自治体の調査によって固定資産税が課されています。
納税通知書には未登記の不動産についても記載されているため、調査の手がかりとして固定資産税の納税通知書を確認してみましょう。
名寄帳を確認する
名寄帳とは、固定資産を所有者別に一覧表でまとめたもので、未登記の不動産であっても記載されています。
固定資産税の納税通知書を紛失した場合は、不動産が所在する自治体に申請して名寄帳を取得し確認しましょう。
登記をおこなう
遺産分割協議によって不動産を相続する方が決まったら、その方の名義で登記をおこないます。
登記が完了すれば、不動産を売却したり担保に入れたりなど、活用することが可能になります。
相続登記が義務化される
すでに登記済みの不動産を相続する場合、現時点では相続登記の義務はありません。
しかし2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、正当な理由がなく申請を怠った場合は罰則として過料が課されます。
したがって、登記済みであっても未登記であっても、不動産を相続したら登記手続きをおこなう義務があるということを覚えておきましょう。
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まとめ
本来、未登記の不動産を取得した際には、登記をおこなわなければならないという義務があります。
しかし、相続しても登記をおこなわずそのまま放置されるケースが少なくないことから、未登記の不動産が数多く存在するのが実情です。
未登記の不動産を相続すると多くのデメリットが生じるため、早めに登記を済ませるようにしましょう。
弊社は、東京都荒川区で不動産売却のサポートをおこなっております。
不動産査定や売却のご相談はもちろん、不動産登記についてもアドバイスいたしますので、未登記の不動産の売却についてお困りの方は、ぜひ町屋駅徒歩1分の株式会社スイートホームまでお気軽にお問い合わせください。
