成年後見制度の概要と成年後見人が不動産売却をおこなう方法について解説！
ご自身が認知症になった場合に不動産をどうするか、判断ができるうちに考えておきたいという方が増えています。
また、親が認知症になった場合に実家をどうすれば良いのか不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、認知症などで判断能力が低下した場合に利用できる「成年後見制度」について解説します。
成年後見制度の概要や申立ての手続き、成年後見人が不動産売却をおこなう方法についてご説明しますので、東京都荒川区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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成年後見人が不動産売却をおこなう成年後見制度とは？
不動産売却などの重要な契約は、所有者本人の意思確認が必要です。
認知症などによって判断能力が低下した状態で契約したとしても、その契約は無効となります。
仮に親族が代理人であると主張しても、代わりに不動産売却をおこなうことはできません。
しかし、「成年後見制度」を利用することで不動産売却などの手続きをおこなうことが可能になります。
成年後見制度とは
成年後見制度とは、認知症の方などを保護し、その方の財産を守るために国が設けた制度です。
この制度を利用すると、判断能力が十分でないと判断された方に対して、成年後見人からの支援を受けられます。
具体的な支援の内容は次の2つです。
- 財産管理：預貯金や不動産などの管理、税金の申告・納税など
- 身上監護：介護サービスの契約、施設への入所手続きなど
成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。
任意後見制度とは
判断力が不十分になる前に、あらかじめ本人が後見人を指名し、支援してほしいことを「任意後見契約」で決めておく制度です。
後見人も契約内容も本人が決められるため、本人の意思を反映しやすい制度だといえます。
任意後見人になる方にはとくに資格は必要ありません。
ただし、任意後見契約は公正証書で結ぶ必要があります。
また、一人で決めることに不安な場合は、家庭裁判所に「任意後見監督人」の選任を申立てることができます。
任意後見監督人の監督のもと、任意後見人が契約で決めた支援をおこなう仕組みになっているため、安心して利用できるでしょう。
法定後見制度とは
法定後見制度とは、家庭裁判所に選任された成年後見人が、本人に代わって財産管理や身上監護をおこなって支援する制度です。
すでに判断能力が低下したあとに利用する制度であるため、認知症になった親が所有する不動産を売却する際は、この「法定後見制度」を利用することになります。
法定後見は、認知症などの症状の重い方から順に「後見」、「保佐」、「補助」の3段階に分かれており、症状が重ければ、それだけ後見人に与えられる権限も大きくなります。
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成年後見人による不動産売却に必要な手続き
では、実際に成年後見制度を利用して不動産売却をしたい場合、どのような手続きをおこなえば良いのか事前に把握しておくと安心ですよね。
そこでここからは、成年後見制度を利用する際の一連の流れと、手続きに必要な書類、かかる費用についてご説明します。
成年後見制度を利用する際の流れ
成年後見開始審判の申立て
成年後見制度を利用するためには、まず家庭裁判所に制度を開始する審判の申立てをおこなう必要があります。
申立てができるのは、以下のような方です。
- 本人
- 配偶者
- 4親等以内の親族
- 市区町村長
このとき、子どもや孫など、後見人になってほしい方がいる場合は、成年後見人の候補者を立てることが可能です。
申立ての際には以下のような書類が必要です。
- 審判申立書
- 本人の戸籍謄本（全部事項証明書）
- 本人の住民票または戸籍附票
- 成年後見人候補者の住民票または戸籍附票
- 診断書
- 本人の成年被後見人の登記がされていないことの証明書
- 財産に関する資料（預貯金通帳の写し、不動産の登記事項証明書など）
- 収支に関する資料（年金額決定通知書、国民健康保険料の決定通知書、納税証明書など）
これら以外の書類の提出を求められる場合があるため、詳細は家庭裁判所に確認しましょう。
家庭裁判所による審理
申立てをおこなうと、家庭裁判所が申請内容に間違いがないか、成年後見人が必要かどうかなどについて審理をおこないます。
審理では、本人や申立人、後見人候補者との面接がおこなわれ、場合によっては医師による本人の鑑定が実施されます。
家庭裁判所による審判
審理の結果をふまえて、家庭裁判所が後見開始の審判をおこないます。
このときに、成年後見人が選任されます。
申立ての際に後見人候補者を立てた場合でも、その候補者が選任されるとは限りません。
家庭裁判所が審理によって最終的に判断するため、弁護士や司法書士といった専門家が選任されるケースもあります。
なお、審判が開始されてから後見人が選任されるまでには、3か月程度かかるのが一般的です。
登記
審判が確定すると、家庭裁判所によって法務局に登記手続きがおこなわれます。
ここまでが、成年後見人による不動産売却のために必要な手続きです。
個人で手続きできるかどうか不安な方は、司法書士などに依頼するという方法もあります。
弊社では司法書士のご紹介が可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
手続きにかかる費用
家庭裁判所への申立てには、手数料と役所で書類を取得する際の費用がかかります。
これらについてはそれほど大きな金額ではありませんが、医師による鑑定が必要な場合は、鑑定費用に5万円から10万円程度かかることを想定しておきましょう。
また成年後見人の報酬は、本人の資産や後見人がおこなう仕事内容などをもとに、家庭裁判所が決めることになっています。
弁護士などが後見人に選任された場合の金額は月額2万円から6万円程度が相場ですが、親族が後見人の場合は、それよりも低くなるのが一般的です。
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成年後見人が不動産売却をおこなう方法
最後に、成年後見人が実際に不動産売却をおこなう方法をご説明します。
成年後見制度を利用した不動産売却の場合、対象の不動産が「居住用」なのか、あるいは「非居住用」なのかによって、次のように方法が異なります。
居住用不動産の売却方法
居住用不動産とは、本人が居住するために所有している不動産のことで、現在住んでいる家だけでなく、将来住む予定がある家なども含まれます。
そのような不動産を売却する場合は、本人を保護する目的から、事前に家庭裁判所に「居住用不動産処分の許可の申立て」をおこない、その許可を得なければなりません。
申立てをおこなう際には、以下のような書類が必要です。
- 申立書
- 不動産の全部事項証明書
- 不動産売買契約書の案
- 処分する不動産の評価証明書
- 不動産業者作成の査定書
申立書には、不動産売却をおこなう詳細な理由や、売却後の居住場所などを記載しなければなりません。
申立てをおこなうと、家庭裁判所が不動産売却の必要性を慎重に審査し、許可が下りれば売却が可能になります。
なお、成年後見監督人がいる場合は、その方の意見書が必要です。
非居住用不動産の売却方法
非居住用不動産の場合は、居住用不動産のように本人のために保護する必要がないことから、家庭裁判所の許可は不要です。
基本的に成年後見人の判断で売却できますが、成年後見監督人がいる場合は、その方の同意を得なければなりません。
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まとめ
認知症などで判断能力が低下した場合は、成年後見制度を利用することで不動産売却が可能になります。
しかし、成年後見制度を利用する際には、多くの書類を揃えて家庭裁判所に申立てをおこなわなければならないため、不安な方も多いでしょう。
弊社は、東京都荒川区で不動産売却をサポートしております。
成年後見制度についてのアドバイスも可能ですので、まずは弊社までお気軽にお問い合わせください。
