不動産売却でかかる住民税とは？支払い時期や計算方法も解説
不動産売却をする場合、売却価格がいくらになるかが気になるところですが、売却にかかる税金についても意識しておくことは大切です。
住民税は不動産売却をすることで、翌年の税額が増えるケースがあります。
そこで今回は住民税にスポットをあて、住民税とはどのような税金なのか、また申告時期や計算方法について解説します。
東京都荒川区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。
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不動産売却時の住民税とはどんな税金？課税が生じる仕組みも解説
不動産売却の住民税とは、どのような税金なのでしょうか。
まずは住民税の基礎知識とあわせて、どのような仕組みで課税されるのかについて解説します。
住民税とは
住民税とは、都道府県や市区町村に対して納税する税金のことで、市町村民税と都道府県民税をあわせたものです。
住民税の役割をわかりやすくいうと、地域社会のために活かされる費用となります。
普段の生活のなかでも、所得税と並んで身近な税金のひとつといえるのではないでしょうか。
給与所得者の方の場合、住民税は、毎月の給料から天引きして納められています。
また、住民税の特徴は、前の年の所得に対して課税されるという点です。
会社を退職されたことがある方は、収入がなくなることで所得税は減ったのに対し、住民税の負担は大きかったという年があったかもしれません。
これは、その年の所得に対して課税される所得税とは違い、住民税は退職前となる前年の所得にあわせた課税額が割り出されているからです。
住民税は、前年の所得で決まると覚えておきましょう。
不動産売却後にかかる住民税の仕組み
不動産にはさまざまな税金が関連しています。
たとえば、不動産を購入したときには、登録免許税や不動産取得税を支払っています。
不動産売却をしたときにかかる税金は、一般的に「譲渡所得税」と呼ばれるものです。
譲渡所得税とは、住民税と、所得税、復興特別所得税の総称です。
ちなみに、復興特別所得税とは東日本大震災においての復興や被災者支援のためを財源であり、時限的に課税される税金となります。
不動産売却をしたときには、譲渡所得税となる住民税と所得税が必ずかかるというわけではありません。
不動産売却をしても、マイナスとなる損失が出たら、税金は発生しない仕組みになっています。
一方、不動産売却をして売却益となる「譲渡所得」が生じた場合には、住民税と所得税が課税されます。
簡単にいうと、購入時の価格よりも、不動産売却したときの代金のほうが高かったときに税金が生じるとイメージするとわかりやすいでしょう。
また、売却によって給与所得のほかに譲渡所得を得た場合には、所得を確定する手続きの確定申告が必要になります。
給与所得者の方は、普段、会社が給与から税金を天引きし、給与所得を申告してくれています。
そのため、「今まで確定申告はしたことがなかった」という方も、不動産売却をして譲渡所得が発生したら確定申告が必要になると覚えておきましょう。
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不動産売却後の確定申告をする時期や住民税が上がる時期はいつ？
不動産売却をして、譲渡所得が生じると住民税が発生することや、確定申告が必要になることがわかりました。
次に、申告の時期や住民税が上がる時期はいつかが気になるのではないでしょうか。
ここでは、確定申告と住民税にまつわるタイミングについて解説します。
申告はいつおこなうのか？
給与所得以外にも、不動産売却で譲渡所得を得たときに、所得を確定させるのが確定申告の手続きです。
不動産売却をしたときの確定申告はいつおこなうかというと、売却をした翌年の申告時期に手続きします。
申告時期は、基本的に2月16日から3月15日までと決まっています。
ただし、曜日などにより時期が変動する可能性があるので確認しましょう。
また、不動産売却をしてから、翌年の確定申告のタイミングまでに間があく場合などは、忘れないように注意が必要です。
もしも、申告時期を過ぎてしまうと、期限後申告として無申告加算税や延滞税がかかる場合があります。
確定申告をして住民税が上がる時期はいつ？
不動産売却をした翌年に、確定申告の手続きをすると、住民税の支払い時期はいつになるのでしょうか。
ちなみに、所得税の確定申告をすれば、住民税はあらためて別に申告手続きをする必要はありません。
通常、住民税の納付時期は、不動産売却をした翌年に、1年間で4回に分けて納税します。
住民税納付書が送られてきたら、金融機関で納めますが、一括での支払いも可能です。
つまり、不動産売却をして譲渡所得を得た場合には、その翌年の1年のみ、住民税と所得税が増えることになります。
なお、所得税の納税時期は、住民税とは異なります。
所得税は、確定申告の申告期間が支払いのタイミングです。
住民税は、所得税よりも遅れて納付時期がくるため注意しましょう。
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自分でも計算できる！不動産売却後の住民税の計算方法を解説
不動産売却時にかかる住民税がいくらになるかも気になるポイントです。
最後に、住民税の計算方法について、シミュレーションをまじえて解説します。
計算方法とシミュレーション
不動産売却をして、譲渡所得が生じたときに、譲渡所得税がかかってきます。
譲渡所得税に含まれる住民税と所得税は、一緒に計算されます。
まず、最初に「譲渡所得」の金額を次の計算式で割り出します。
譲渡所得＝不動産を売却した金額－（①取得費+②譲渡費用）
①の取得費は、不動産の購入時にかかった代金のほか、仲介手数料や不動産取得税などを合計した金額です。
ただし、建物の取得費は減価償却費を引いた金額で計上します。
②の譲渡費用は、不動産売却をするために必要になった費用です。
たとえば、売主が負担した印紙税や仲介手数料などがこれにあたります。
注意したいのは、直接的に必要だった費用のみで、維持や管理のための費用を譲渡費用の計算に含めることはできません。
譲渡所得の金額がわかったら、次の計算式で譲渡所得税の税額を求めます。
譲渡所得税＝譲渡所得額×税率
この計算式の「税率」とは、譲渡所得税に含まれる住民税と、復興特別所得税を含む所得税の税率が合計されたものです。
売却する不動産の所有期間によって、次のいずれかの税率を計算式に当てはめます。
- 所有期間5年未満（短期譲渡所得）：税率39.63％（住民税率9％+所得税率30.63％）
- 所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率20.315％（住民税率5％+所得税率15.315％）
税率から、長期譲渡所得のほうが、住民税の課税が少ないことがわかります。
計算式がわかったところで、次のような条件で住民税のシミュレーションをしてみましょう。
- 3,000万円で購入した土地を3,500万円で売却
- 譲渡費用は150万円
- 取得費は購入代金のみとします。
- 所有期間は4年
すると、所有期間から税率は39.63％を適用し、「3,500万円－（3,000万円+150万円）×39.63％」という計算式で譲渡所得税全体の金額が約138万円とわかります。
住民税だけを求める場合は、「3,500万円－（3,000万円+150万円）×9％」で、31万5,000円となります。
課税対象は売却益
住民税と所得税は、譲渡所得にかかります。
つまり、不動産売却をして得た利益に対して課税されます。
計算するときには、売却したそのままの金額に直接、税率を掛けることのないように注意しましょう。
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まとめ
不動産売却時の住民税の基礎知識を解説しました。
住民税や所得税についてもシミュレーションし、費用として資金計画に組み込んでおくと、売却後も安心できるでしょう。
弊社では、売主の方のご要望を丁寧に伺い、資金計画からお役に立ちます。
東京都荒川区で売却される方は、資金や費用のご質問も、町屋駅徒歩1分の株式会社スイートホームへお気軽にお尋ねください。
