不動産売却後に確定申告が必要なケースとは？必要書類についても解説
不動産売却をおこなうと、確定申告が必要になる場合があります。
しかし、サラリーマンの方は確定申告の経験がない方がほとんどで、申告する必要があるのか、どのような書類を準備すべきなのかわからないという方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却後に確定申告が必要な場合や準備すべき書類、申告期間などについて解説します。
東京都荒川区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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不動産売却後に確定申告が必要なケースとは？
通常、サラリーマンの方は会社が源泉徴収をおこなうため、個人で確定申告をおこなう必要はありません。
しかし、冒頭でもお伝えしたように、不動産売却後に確定申告が必要になる場合があるため、事前に確定申告の概要や申告方法について把握しておきましょう。
確定申告とは？
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に生じたすべての所得と納付すべき所得税額を計算し、定められた期間内に申告・納税する手続きのことです。
不動産売却においても確定申告をおこなって納税しなければならない場合があります。
どのような場合に確定申告が必要なのかをご説明しますので、事前に理解を深めておきましょう。
不動産売却で譲渡所得を得た場合
不動産売却をおこなったことで譲渡所得を得た場合には、その譲渡所得額に対して税金が課されるため確定申告が必要です。
譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことです。
譲渡所得に対して、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
- 所得税…個人の所得に対して課される国税
- 住民税…住んでいる都道府県、市町村に納める地方税で、都道府県民税と市町村民税の総称
- 復興特別所得税…東日本大震災からの復興財源に充てるため、2037年12月31日まで通常の所得税に上乗せして徴収される特別税
この3つの税金を総じて「譲渡所得税」といいますが、譲渡所得税は、以下の計算式で計算した結果、プラスになった場合に課されます。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
それぞれの項目の概要は以下のとおりです。
- 収入金額…不動産の売却価格
- 取得費…不動産の購入代金と購入する際にかかった費用の合計
- 譲渡費用…不動産売却の際にかかった費用
- 特別控除額…控除制度を利用した場合に受けられる控除額
取得費の例としては、不動産の購入代金にくわえて、購入時の印紙税や不動産取得税などの税金、仲介手数料、測量費用、設備費用などが挙げられます。
なお、建物については減価償却費を差し引いて残った金額を取得費とします。
また譲渡費用は、売却時の印紙税や仲介手数料、土地を売却する際の建物の解体費用などです。
上記の計算式からもわかるように、譲渡所得税は不動産を売却した金額ではなく、経費や控除額を差し引いて最終的に残った利益に対して課されます。
譲渡所得がゼロ以下になった場合は、譲渡所得税は課されませんが、特別控除を受けるためには確定申告が必要です。
不動産売却で生じた損失をほかの所得と相殺する場合
不動産売却をおこなうと、損失が生じる場合もあります。
マイホームの買い替えのために不動産売却をおこなって損失が生じた場合、一定の条件を満たせばほかの所得と相殺して所得税を減らすことが可能です。
これを「損益通算」といいます。
損益通算をおこないたい場合は、確定申告が必要です。
また、その年で通算しきれなかった金額については、「譲渡損失の繰越控除」を申請することで、その翌年から最長3年間、繰り越してほかの所得から差し引くことができます。
確定申告をおこなわないとどうなるのか
譲渡所得を得て、確定申告が必要であるにも関わらず申告しなかった場合や期限に遅れた場合は、本来の税金にくわえて無申告加算税と延滞税が課されます。
また、損失が生じたケースで損益通算の申請をおこなわなかった場合は、控除を受けられません。
したがって、損失が生じても損益通算の適用条件を満たしている場合は確定申告をおこなうようにしましょう。
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不動産売却後の確定申告で準備すべき必要書類
続いて、不動産売却後に実際に確定申告をおこなう場合、どのような必要書類を準備すべきなのかをご説明します。
確定申告をおこなう際の必要書類
確定申告には、以下のような書類が必要です。
税務署で入手するもの
- 確定申告書B様式
- 分離課税用の申告書（第三表）
- 譲渡所得の内訳書
上記の書類は、税務署のホームページから取得可能です。
手書きで必要事項を記入する、もしくは国税庁のウェブサイトの「確定申告書等作成コーナー」で作成することもできます。
添付資料として自分で準備するもの
- 登記簿謄本（全部事項証明書）
- 不動産売買契約書（購入時と売却時の両方）
- 取得費や譲渡費用がわかる領収書
- 本人確認書類
- 源泉徴収票
登記簿謄本（全部事項証明書）は、法務局で取得します。
また、譲渡所得を算出する際に用いた取得費や譲渡費用がわかる領収書を添付する必要があるため、日頃からまとめて保管しておくようにしましょう。
さらに、サラリーマンの方は会社が発行する源泉徴収票が必要です。
確定申告は自分でおこなえる？
確定申告は、必要書類をしっかりと準備できれば、自分で手続きをすることができます。
しかし、「税金のことはよくわからない」「書類を作成できるか心配」という方も多いでしょう。
その際は税理士に依頼する方法もあります。
しかし、依頼する際は約10～20万円の費用がかかります。
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不動産売却後の確定申告をおこなう期間
それでは最後に、不動産売却で確定申告が必要な場合、いつ、どのように手続きをすれば良いのかをご説明します。
確定申告は、申告期間が定められています。
確定申告の申告期間
確定申告は不動産売却をおこなった翌年の2月16日から3月15日までにおこないます。
上記の期間内に確定申告をおこない、その結果税金が課される場合は、申告期間と同じ期間中に税務署もしくは金融機関で納税します。
このときに納税するのは「所得税」と「復興特別所得税」です。
申告時に金融機関の振替で納税する手続きをおこなった場合は、ご自身が指定した口座から4月20日ごろに自動で引き落とされます。
また、納付期限内に「全額納税するのが難しい」という方は、申告時に届け出れば延納することが可能です。
その場合は、納付期限までに税額の半分以上を納税し、残りを5月31日までに納税しなければなりません。
なお、延納する場合は利子税が加算されることを頭に入れておきましょう。
住民税については、自営業の方の場合は5月頃に納付書が届くため、その納付書を用いて一括、もしくは年4回に分けて納税します。
サラリーマンの方は給与から天引きされ、勤務先が納税する仕組みになっています。
確定申告をおこなう場所
確定申告は、居住している住所を管轄する税務署で手続きをおこないます。
売却した不動産の住所地の税務署ではないため注意しましょう。
必要書類を税務署へ持参する、もしくは郵送することで確定申告の手続きができます。
また、国税電子申告・納税システム（e-Tax）を利用して、オンラインでデータを送付することも可能です。
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まとめ
不動産売却をおこなって、譲渡所得を得た場合には確定申告が必要です。
損失が生じた場合でも、損益通算をおこなうことで節税できる場合があります。
不動産売却において、確定申告は重要な手続きのため、必要な場合には忘れずにおこないましょう。
弊社は、不動産売却についてサポートをおこなっています。
不動産査定や売却のご相談を無料にて承っておりますので、東京都荒川区で不動産売却をご検討の際は、ぜひ町屋駅徒歩1分の株式会社スイートホームにお任せください。
