マイホームの住宅ローン返済が苦しくなったとき、「リースバック」が有効な解決策となるかもしれません。
リースバックは、売却によりまとまった資金を得ながら、その後は賃貸物件として住み続けられる仕組みです。
今回はリースバックをおこなった際の買取相場をはじめ、家賃の相場や家賃を抑える方法についても解説します。
東京都荒川区で不動産売却をお考えの方のご参考になれば幸いです。

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リースバックで買取価格の相場は何によって決まる？

リースバックは、弊社のような取り扱いのある不動産会社にご依頼いただき、不動産売却をした後、家賃を支払いながら愛着のある家で暮らし続けられるというものです。
まずは、リースバックの気になる買取価格の相場について解説します。

買取価格と利回りの関係

リースバックでは不動産会社が買主となって買取をおこないます。
売主の方は、買取によってまとまった資金を得ることが可能です。
資金の用途は制限がないため、老後の生活費や教育資金などに使うこともできます。
また、「愛着のある家から引っ越したくないけれど、住宅ローンの返済が難しくなった…」というケースなどにもリースバックは適しています。
そんな活用シーンの広いリースバックですが、買取相場はどのように決まるのでしょうか。
通常の不動産売却と比較すると買取の相場は安くなる傾向にあり、60％から90％ほどになることが一般的といえるでしょう。
リースバックの買取相場を知るときは、「利回り」がポイントのひとつになります。
というのも、投資用不動産という側面があるため、リースバックの買取査定では家賃収益も重視されます。
利回りを求める計算式は、「年間の家賃収入÷買取価格」です。
つまり、買取価格が低くなると利回りは高くなります。
一見、これは売主の方にとってデメリットのように感じられるかもしれませんが、実際には得られるメリットもあります。
というのも、買取の価格と家賃はトレードオフの関係です。
そのため、買取価格が低いと、その後の家賃を抑えることにつながります。
また、リースバックでは売買契約書に特約を記載することで、将来的に愛着のある家の買戻しができる可能性もあります。
買取価格を抑えた場合は、買戻しの価格も安くなるでしょう。

築年数を経ていても不利にならない

リースバックの買取相場には、ほかにも周辺の取引事例などの要素が影響します。
なかでも、売主の方が押さえておきたいポイントは「築年数」です。
一般的な売却では、築浅のほうが価値を評価されやすいでしょう。
リースバックでは、あわせて値下がりのリスクについても考慮されます。
先々での値下がりのリスクは、築年数を経ているほうが少ないと考えられます。
たとえば、リースバックよって長期間にわたり賃貸物件として住み続けても、築年数を経ている物件は価格が下がりにくいと予想できます。
一方、もともと築浅だった場合は、賃貸物件として長期間を経た後に売却すると、価格が下がっている可能性があります。
このようなことから、リースバックの買取相場では、築年数を経ていることが必ずしも不利にはならないでしょう。

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リースバックの家賃相場と家賃が高いといわれる理由を解説

リースバックを活用する際には、買取価格の相場だけでなく、家賃についても知識を備えておくことが役立つでしょう。
ここでは、リースバックの家賃相場とあわせて、家賃が高いといわれる理由についても解説します。

利回りをもとに考える家賃相場

リースバックでは、家賃を払うことで、売却後も愛着のある家から引っ越さずにそのまま住み続けることができます。
リースバックは家賃についても、「利回り」が重視されます。
投資用不動産として、買取価格に基づいた利回りから求められることが一般的です。
具体的には、家賃を求める計算式は次のようになります。
売却価格×期待利回り（年率）÷12か月＝1か月の家賃
期待利回りとは、投資した金額に対して、見込める収益がどれくらいかを年間あたりの平均パーセンテージで表したものです。
たとえば、期待利回りが一定で、売却価格が異なる場合の家賃を比較してみましょう。
1,800万円×6％÷12か月＝9万円
2,000万円×6％÷12か月＝10万円
2,200万円×6％÷12か月＝11万円
期待利回りが同じであるとき、売却価格に比例して家賃が高くなることが分かります。
反対に、売却価格が一定の場合、期待利回りが異なると、家賃は期待利回りに比例します。
たとえば、リースバックで家賃を抑えるなら、売却価格を安くすることが考えられます。
一方、家賃を抑えるよりも、まとまった資金として多く得たい場合には売却価格を高く希望する考え方もできるでしょう。
また、家賃について考えるときは、不動産にかかる諸経費もポイントです。
固定資産税や都市計画税、マンションであれば管理費や修繕積立金などです。
これらの諸経費も加算した家賃となりますが、売却後は所有者が不動産会社に移行するため、ご自身で支払っていたときにかかっていた手間はなくなります。

家賃が高いといわれる理由

リースバックでは、ケースによって、相場よりも家賃が高くなる場合があります。
たとえば、住宅ローンの残債が多くある場合も、相場より高くなりやすいでしょう。
理由として、リースバックで不動産売却をする際には、住宅ローンを完済して抵当権の抹消をする必要が出てきます。
抵当権の抹消には、一括返済をしなくてはならず、残債が多い場合には必然的に買取価格が高くなります。
そのため、相場よりも家賃が高くなるケースがあるのです。

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リースバックの家賃を相場より抑える方法とは？

リースバックの家賃相場の仕組みや、高くなる場合がある理由について見てきました。
しかし、家賃は毎月かかるため、できるだけ抑えることを希望するケースも多いでしょう。
最後に、リースバックの家賃を抑える方法についてもご紹介します。

方法①交渉する

リースバックの家賃相場は、買取価格や必要になる諸経費によって決まることが分かりました。
しかし、家賃も交渉することで抑えることが可能になるケースもあります。
交渉についても、不安になられず、まずはご希望をお伝えください。
たとえば、不動産会社とリースバックの面談をしていただくときに、「家族のために引っ越さずに資金を得られるリースバックを利用したいが、家賃は抑えるようにしたい」などとご相談いただくことで、ご要望に近い内容になることも少なくありません。
さらに、住宅ローンの返済が進んでいる場合には、買取価格を抑えることができ、結果的に家賃がより抑えられる可能性があります。
弊社では、通常の不動産売却はもちろん、リースバックにも対応しております。
売主の方がご遠慮なく希望をお話いただけるよう寄り添いながら、誠心誠意のご提案をさせていただきます。

方法②買取価格を抑える

リースバックでは買取価格を抑えることが、家賃を抑えることにつながります。
そのため、できるだけ高い買取価格になることよりも、必要な資金を得られれば良いというケースでは、買取価格を抑えることで毎月の家賃も相場より軽減できる場合があります。
また、先々で買戻しをしたい場合にも、買取の価格を抑えることで、リーズナブルに買い戻せる可能性があるでしょう。

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まとめ

リースバックの買取相場などについて解説しました。
住宅ローン返済が難しくなった場合にもリースバックは有用です。
弊社は東京都荒川区での買取実績が豊富で、リースバックへのご質問も多くお寄せいただいております。
返済が困難になったけど家族のために引っ越したくないという場合など、弊社までお気軽にご相談ください。