親から受け継いだ実家が遠方にある場合など、相続した不動産を売却するケースは少なくありません。
相続が起きたときに慌てないためにも、あらかじめ相続時の不動産売却について、流れを把握しておくと役立ちます。
今回は、東京都荒川区で多彩な売却実績を誇る弊社が、相続不動産の売却をお考えの方に、流れや遺産分割協議のポイントなどを解説します。

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相続発生から不動産を売却するまでの流れとは？

相続した不動産を売却する場合、通常の不動産売却と、どのような点が異なるのでしょうか。
相続人となる方にとっては、必要な手続きや進め方も気になるところです。
まずは、相続した不動産の売却の流れを見ていきましょう。

相続した不動産の売却の流れ

相続不動産の場合には、通常の売却の流れにくわえて、被相続人の方についての届出や遺産分割協議などのステップが生じます。
一般的に、どのような手順になるかをご紹介します。
手順①死亡届を提出する
被相続人の方が亡くなられたら、すぐに取り組むべき流れが、「死亡届の提出」です。
死亡届は、法律により死亡後7日以内に市区町村役場に提出することが義務付けられています。
また、死体火葬許可書の届出も必要です。
手順②遺言書の有無を確認する
相続が発生したら、有効な遺言書があるかを確認しましょう。
遺言書があるかないかで、その後の流れも変わってきます。
法的に有効と認められる遺言書があった場合には、遺言書の内容に従って相続を進めるのが基本です。
また、遺言書がない場合には、誰が相続人となるのかを確認する流れとなります。
相続人の権利をもつのは誰かを明確にするためには、すべての相続人の戸籍謄本を準備します。
出生から死亡までの被相続人の戸籍謄本を取得することも、覚えておきましょう。
手順③相続財産を確認する
遺書の有無を確認する流れとあわせて、相続財産についても、どのようなものがあるかを明確にします。
手順④書類を準備する
不動産を相続する場合の一般的な書類には、戸籍謄本のほかにも次のようなものが挙げられます。

1. 被相続人の本籍が記載された住民票の除票
2. すべての相続人の印鑑証明書
3. 不動産相続する相続人の住民票

不動産についても必要書類があります。

1. 登記事項証明書
2. 固定資産評価証明書

これらの書類は、売却の前におこなう不動産登記の申請に必要になります。
とくに相続人が多いと時間を要する場合もあるので、早めにとりかかるのが良いでしょう。
手順④必要に応じて遺産分割協議をおこなう
相続人の確定と相続財産が明確になった後に、遺産分割協議をおこないます。
誰がどの遺産をどんな割合で受け継ぐかを決めるのが、遺産分割協議の目的です。
遺言書がなく、相続人が複数人いる場合には、遺産分割協議が必要です。
遺言書がある場合は、その内容に沿った分割方法が優先されるのが通常です。
もし遺言書の内容と違う相続を求める場合には、遺産分割協議書の作成が必要です。
手順⑤相続不動産の名義変更をおこなう
遺言書がある場合も、遺言書がなく遺産分割協議をおこなった場合も、相続した不動産を売却するための流れとして、名義変更をおこないます。
これは、不動産の処分は所有者本人しかできず、相続の場合も被相続人の名義のままでは売ることができないからです。
2024年からは、不動産が所有者不明で売却できなくなることを防ぐため、相続不動産の名義変更（相続登記）が義務化される予定です。
手順⑥売却活動をおこなう
名義変更ができたら、本格的に不動産売却をおこなう流れに入ります。
相続した不動産も、弊社のような不動産会社に売却のご依頼をいただくことで、売却活動を進めることができます。
買主が見つかり、売却が成立して現金化できたら、必要に応じて売却金額を分割します。
相続不動産を売却する場合、このような手順が必要になることを理解しておきましょう。

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相続不動産を売却する場合も重要！「遺産分割協議」の手順

相続人が複数人いる場合などは、遺産分割協議をおこないます。
相続した不動産を売却する場合にも重要となるステップであるため、見ていきましょう。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、どの相続財産をどのように分割するかを決める話し合いのことで、相続人全員でおこないます。
以下で遺産分割協議に必要な手順を解説します。
手順①相続人の確定
相続全員で協議に臨むため、最初に誰が相続人かを確定させることが重要です。
行方不明者がいるケースや、養子縁組などで被相続人とのつながり薄いまま相続権を持っているケースもあるので、相続人の確認は慎重におこないましょう。
手順②相続財産の確定
相続財産の確定をする場合には、不動産などのプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も確認していくことが注意点となります。
手順③財産目録を作成
スムーズに相続を進めるためには、財産目録を作成するのが良いでしょう。
財産目録を作成することで、どの財産がどのくらいあるのかが一目で分かるようになります。
手順④全員の同意を得る
遺産分割協議を成立させるためには、相続人全員の同意が必要です。
毎回全員で集まって協議できない場合も、ある程度協議していた内容で代表者が了承をとりながら、遺産分割協議を作成して、署名と捺印を集めていくという進め方もあるでしょう。

遺産分割の方法

不動産が相続財産である場合の分割には4つの方法があります。
分割方法は不動産売却にも関わってくるため、重要なポイントとなります。
現物分割
1筆の土地を2筆以上にわけて、相続人ごとに分割していく方法です。
長男が不動産を、次男が現金を相続するなどのパターンもあります。
代償分割
まず相続人のうちの1人が不動産を相続します。
ほかの相続人は、不動産を取得した相続人から、相続割合相当額を受け取るという方法です。
共有分割
相続人が、各自の相続分に従って不動産を共有するという方法です。
共有分割をすると、売却時には相続人全員の承諾が必要となります。
換価分割
物理的に分割しにくい不動産の相続時によく活用されるのが、換価分割です。
まず不動産を売却して現金化し、分けやすくしてから分割する方法で、相続トラブルになりにくいことが特徴です。

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相続不動産の売却について気を付けたい注意点とは？

相続した不動産を売却する場合に、注意点となるポイントを解説します。

注意点①相続後に不動産を放置するリスク

不動産を相続した後の注意点として、売却せずに放置するとさまざまなリスクが生じてきます。
たとえば、放置した建物は劣化が進みやすく、ひいては周囲の景観や衛生状況に影響する可能性があります。
劣化が進めば、資産価値が下がるため、売却にも影響するでしょう。
さらに、相続不動産を活用せず、売却もせず放置していると、固定資産税や都市計画税がかかり続けることも注意点です。
これらの注意点を根本的に解決するには、売却することが有効な策となります。

注意点②遺産分割協議のやり直しは避ける

遺産分割協議が成立したら、やり直しはしないことが賢明です。
というのも、遺産分割が完了した後に再度やり直しをするとなると、税務上の注意点があるからです。
やり直しをすることで、税務上の交換や贈与の扱いとなり、譲渡所得税や贈与税の課税対象になる可能性があります。
不利益が生じないよう遺産分割協議は慎重におこなうとともに、やり直した際のリスクも覚えておきましょう。

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まとめ

相続した不動産を売却する流れを解説しました。
相続後に放置すると、劣化による価値の低下などのリスクが生じます。
売却すると相続トラブルが回避され、大切な遺産も現金化によって活かせる幅が広がります。
東京都荒川区で相続不動産の売却をお考えの方は、お力になりますので、弊社までご遠慮なくお問い合わせください。