不動産を相続したけれど、「すでにマイホームがある」「活用予定がない」といった理由から不動産売却を検討されるケースがあります。
相続後の不動産売却では、「税金」も気になるポイントではないでしょうか。
今回は、相続後の不動産売却で知っておきたい税金の種類や控除、また確定申告についても解説します。
東京都荒川区で不動産売却される方は、ぜひ参考にチェックしてみてください。

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相続後に不動産売却するとかかる「譲渡所得税」などの税金を解説

相続をして不動産売却する場合、大別すると「譲渡所得税」と「それ以外の税金」がかかってきます。
あらかじめ税金の知識を押さえておくことで、相続後の不動産売却時にも慌てることなく対応できるでしょう。

譲渡所得税

相続後に不動産売却をして売却益が出ると、その売却益を譲渡所得と呼びます。
譲渡所得には、所得税がかかります。
譲渡所得は、次の式で求めることが可能です。
収入金額－（①取得費＋②譲渡費用）
収入金額とは売却価格のことです。
①の取得費は、不動産を購入したときの費用を指しています。
たとえば不動産の購入費用のほかにも、土地の造成費用や不動産取得税などを足すことができます。
しかし、相続をした不動産の場合、取得費の内容が明確に出せない場合もあるでしょう。
そのようなときは、「売却価格の5%」を計算し、概算取得費とすることも可能です。
また②の譲渡費用は、相続後の不動産売却で必要になった費用です。
不動産売却時の印紙代や建物の解体費用、仲介手数料などを含めることができます。
つまり、①と②の費用を漏れなく差し引くことが、譲渡所得を小さくすることにつながり、ひいては所得税を抑えることにもつながります。
ちなみに、譲渡所得を割り出し、マイナスになった場合には所得税はかかりません。
譲渡所得に対する所得税の支払いは、相続後の不動産売却をした翌年の確定申告のタイミングです。
このとき「所得税」と一緒に「復興特別所得税」を支払います。
また、確定申告をした後日、送付される納税通知書を用いて「住民税」も納付します。
所得税、復興特別所得税、住民税の3つを総称した呼び名が「譲渡所得税」です。
相続後に不動産売却して、譲渡所得税の課税額を求めるときは、次の式で割り出せます。
譲渡所得×税率
ここで当てはめる税率は、売却年の1月1日の時点での所有期間によって異なってきます。
5年以内であれば「短期譲渡所得」として税率は「39.63%」です。
この税率は、譲渡所得税に含まれる3つの税金の合計です。
また、5年超であれば「長期譲渡所得」として税率は「20.315%」です。
なお、相続不動産の場合は、被相続人（親）の所有期間を含めることが可能です。
たとえば相続から売却まで3年であっても、親が不動産を取得してから相続するまでの期間が5年あれば、合計できるので所有期間は「8年」となります。

それ以外の税金

ほかにも、知っておきたい2つの税金をご紹介します。
これらは売却益の有無とは関係なく、手続きをする上で必要です。
印紙税
相続後の不動産売却で、売買契約書に課税されるのが印紙税です。
契約金額によって、段階的に税額が定められており、最大60万円まで課税されます。
また、令和6年3月31日までに作成される契約書の印紙税は税額措置の対象です。
たとえば、契約金額が1,000万円超から5,000万円以下の場合、本則税率は2万円ですが、軽減の期間中は1万円に軽減されます。
登録免許税
不動産売却をしたときには、登録免許税の費用も必要です。
相続による売却の際は、故人から相続人の名義に変更する相続登記が必要です。
相続による移転の場合、土地と建物の両方を相続するときは、それぞれに価額の0.4％に相当する税率がかかります。
また、売却のときは抵当権抹消登記に登録免許税がかかりますが、この費用は「1件につき1,000円」です。
ただし、土地と建物がある場合は2件分が必要です。

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譲渡所得税の節税に有効！相続後の不動産売却で使える控除とは？

相続後の不動産売却で損をしないために知っておきたいのが控除や特例です。
控除を賢く活用することで、譲渡所得税の節税にもつながります。

3,000万円特別控除

この特例は譲渡所得を大きく減らすことができる、譲渡所得税の節税効果が高い控除です。
親の生前に売却した不動産に一緒に暮らしていたケースではマイホームの売却に対する3,000万円特別控除が活用できます。
また、親が一人暮らししていた不動産で相続後、空き家となるケースもあります。
この場合は、空き家に係る譲渡所得の特別控除が適用されます。
いずれも、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
もし譲渡所得が3,000万円以下なら、控除によって、譲渡所得税の課税がなくなることが魅力です。
活用する場合は、ご自身のケースに該当する控除の適用要件を確認しましょう。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えると、譲渡所得の一部に対して税率が下がるという特例です。
10年を超えて不動産売却する場合、6,000万円以下の部分の税率が「14.21％」になります。
それにより、課税額を抑えることができるでしょう。
6,000万円超の部分の税率は「20.315％」です。
3,000万円特別控除と併用できるところも利点です。

取得費加算の特例

相続後の不動産売却では、取得費加算の特例も押さえておくと良いでしょう。
相続後、「3年10か月以内」の期間内に不動産売却すれば、譲渡所得を計算する際の「取得費」に相続税の一部を含めることができます。
この特例によって、譲渡所得を小さくすることができ、結果的に譲渡所得税を抑えられる可能性があります。

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相続後の不動産売却で所得税の確定申告が必要なケースとは？

相続後に不動産売却をすると、どのような場合に確定申告が必要になるのでしょうか。
不動産売却をする方が押さえておきたい確定申告のポイントを解説します。

相続した不動産を売却したら確定申告が必要？

相続後など不動産売却をしたすべてのケースで確定申告が必要というわけではありません。
基本的には、不動産売却によって利益が出たときだけ、譲渡所得税の申告手続きをする確定申告が必要となります。
必要かを判断するときは、「譲渡所得」を計算しましょう。
その際、注意したいのは控除や特例を使う前の金額で確認するという点です。
たとえば、特例適用後にマイナスになっている場合は、適用前の金額も確認して、プラスになっていれば忘れず申告をおこないましょう。

売却後の確定申告はいつ？

譲渡所得税の申告をするタイミングは、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日です。
確定申告をおこなうおおまかな流れとしては、譲渡所得税を割り出し、必要書類を用意します。
その後、税務署に提出するという手順です。
手続きはインターネットからも可能です。

控除を受けるときも確定申告が必要

相続で不動産売却をするとき、譲渡所得税を抑えられる3,000万円特別控除は活用したいところです。
しかし、活用するには、確定申告が必要になります。
賢く節税するためにも、確定申告を忘れずおこないましょう。

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まとめ

相続した不動産を売却するとかかる所得税について解説しました。
不動産売却後の税金が気になる場合も、特例をはじめ、節税方法は多様にあります。

弊社では東京都荒川区で不動産相続される方に向け、適した不動産売却のご提案をさせていただきます。
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