相続後に不動産売却するときの注意点とは？媒介契約についても解説
相続した不動産は、売却にあたって押さえておきたい注意点やポイントがあります。
そこで今回は、不動産売却する前の名義変更といった注意点や、特例を活用するための適用期限などを解説します。
東京都荒川区で、相続後の不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。
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相続後に不動産売却するためには「名義」が注意点になる！
不動産を相続したものの、「遠方にマイホームがあるため住むことができない…」といった事情から、不動産売却をお考えになるケースは少なくありません。
相続後に不動産売却をする場合は、「名義」に関する注意点を把握しておくことが、大切になってきます。
相続後は名義変更をしないと売却ができない
相続後に不動産売却をおこなうための注意点として、まず「名義変更」を忘れずにすることが挙げられます。
この場合の名義変更とは、相続した不動産の「相続登記」の手続きを指します。
相続登記とは、法務局が管理する登記簿の名義を亡くなられた被相続人から、不動産を受け継ぐ相続人に変更する手続きです。
これによって、不動産の所有権は相続人へと移ります。
名義変更の手続きをしないと、所有権は移らず、不動産売却もできないので注意点となります。
名義変更の方法には「法定相続」と「遺言による分割」、「遺産分割協議による分割」の3つ方法があることも、予備知識として覚えておきましょう。
法定相続
法定持分にそって、相続人が共有した状態で名義変更する方法です。
遺言による分割
遺言書があれば、基本的に遺言の示す内容にそって、相続人に名義変更します。
この方法は、遺言書がなければ用いられないのが注意点です。
もし、遺言と違った内容で手続きしたい場合には、遺産分割協議を実施する必要が出てきます。
遺産分割協議による分割
遺産分割協議は、相続人が集まって分割方法などを協議する話し合いの場です。
遺言書がない場合に、用いる方法で、すべての相続人が同意すると協議が成立します。
なお、名義変更をおこなう際には、この3つの方法ごとに、それぞれ違った必要書類の準備が必要になることも注意点です。
代表的なものは被相続人や相続人の戸籍謄本や住民票、固定資産税評価証明書といったものになりますが、事前にケースにあわせた必要書類を確認して不備のないように揃えましょう。
また、これまで任意だった相続登記も、2024年4月からは義務化されます。
義務化が始まると、相続人は所有権を取得したと知ってから3年以内に相続登記する必要があるため、注意点として覚えておきましょう。
共有名義で全員の同意がいる
相続後に不動産売却をするとき、共有名義のケースでは、ほかにも注意点があります。
それは、共有者全員の同意を得る必要があるということです。
同意に関しては、次の2つがポイントです。
- 不動産売却をおこなうことへの同意
- 売却価格についての同意
不動産売却すること自体は、全員がスムーズに同意しても、価格については希望が異なる場合もあります。
そのため、いくら以上で売るという基準になる最低価格を全員で話し合い、決定しておきましょう。
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相続後の不動産売却で注意点となる売却期限とは？
相続後に不動産売却をおこなう場合は、損をしないために知っておきたい「期限」があることも、注意点とのひとつといえるでしょう。
その期限とは、相続した不動産の売却で活用できる特例のためのもので、不動産売却をする期限を設けています。
それぞれ、どのような特例に期限が設定されているのかをくわしく見ていきましょう。
取得費加算の特例
相続税が発生する場合、相続税の「取得費加算の特例」を活用できる可能性があります。
この特例の注意点となる適用期限は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年以内に不動産売却するというものです。
また適用対象は、相続税が生じた方のみということも注意点です。
特例のメリットは、相続税の一部を「取得費」として計上することができる点です。
それにより譲渡所得を抑えることができるため、結果的に、不動産売却をしたときにかかる税金の節税対策となり得る制度です。
取得費加算の特例の要件をまとめると、相続か遺贈で財産を取得した方で、その財産に対して相続税が生じている必要があります。
加えて、売却は3年以内におこないましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除
この特例は、相続で取得した空き家を不動産売却したときに、売却益から3,000万円が控除できるというものです。
注意点となる適用期限は、相続開始の日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する必要があります。
また、要件には次のようなものがあります。
- 相続開始の直前に被相続人が1人暮らしで住んでいた
- 相続開始から不動産売却するまで空き家である（事業や貸付、居住の用に供されていない）
- 不動産売却時点でも家屋が現行の耐震基準を満たしている
- 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋である
これらは代表的な要件となるため、注意点として、事前にすべての要件が満たせるかを確認するようにしましょう。
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相続後に不動産売却するときの媒介契約の選び方と注意点を解説
相続した不動産を売り出すときも、弊社のような不動産会社にご依頼いただき、不動産売却を進めます。
仲介による不動産売却では媒介契約を必ず結ぶこととなります。
ここでは、媒介契約の3種類について、選び方の参考となる特徴や注意点、また利用に適したケースなどを解説します。
①一般媒介契約
相続して不動産売却をする場合も、媒介契約の特徴を知り、ご自身に適した契約を選択することが大切です。
まず、一般媒介契約の最も大きな特徴は、複数の不動産会社と契約を結ぶことができるという点です。
自分で見つけてきた買主との取引も認められます。
不動産会社は、一般媒介契約の場合、売却活動の業務状況を報告する義務やレインズへの登録義務がありません。
また注意点としては、複数の会社とのやりとりが必要になるため、慣れていないと手間がかかる場合もあるでしょう。
しかし、複数の会社に同時に依頼できることは利点でもあり、幅広く販売活動をして買主を探したい場合や、相続した不動産の立地が良い場合などに一般媒介契約は適しているでしょう。
②専任媒介契約
専任媒介契約は、1社に依頼をする媒介契約となります。
自分が発見した買主との取引が認められるのは一般媒介との共通点です。
一方で、専任媒介契約では、2週間に1回以上の業務状況の報告が定められています。
また、レインズについても媒介契約を結んだ7日以内に登録することが義務付けられています。
レインズとは、不動産流通機構が管理する不動産情報のシステムです。
レインズに物件を登録することで購入検討者の目にとまりやすくなり、不動産売却がしやすくなるといわれています。
専任媒介契約は定期的な報告でタイムリーに状況を把握でき、自己発見した買主との取引もできるため柔軟性の高い契約といえるでしょう。
③専属専任媒介契約
この媒介契約も1社との契約となります。
レインズへの登録がスピーディーで、媒介契約後5日以内と決められています。
さらに、業務状況の報告は1週間に1回以上得ることが可能です。
基本的には、不動産会社が探した買主との取引のみとなりますが、不動産会社と密な連携がはかれる媒介契約です。
相続後の不動産売却においての質問や注意点なども、相談しやすいでしょう。
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まとめ
相続して不動産売却をするときの注意点について解説しました。
とくに名義変更の手続きは忘れずにおこなうことが大切です。
弊社では、相続後の不動産売却についても数多くのご依頼をいただき、尽力させていただいたノウハウがございます。
東京都荒川区で不動産相続された場合のご相談は、ぜひ町屋駅徒歩1分の株式会社スイートホームまでお問い合わせください。
