マイホームを買い替える場合、タイミングはどのように決めるのが良いのでしょうか。
今回の記事では、マイホームの買い替えをおこなうメリットや、年収からタイミングを考える方法まで解説します。
また、買い替えにあたり、住宅ローン残債はどうするべきかについてもご紹介します。
東京都荒川区でマイホーム購入をご検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

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マイホーム買い替えのタイミングで残りのローンはどうすべき？

マイホームの買い替えをお考えの方は、タイミングのほかにも、住宅ローンの残債はどのようにすべきか気になるポイントではないでしょうか。
まずは、返済前の住宅ローンと資金計画などについて解説します。

残債を把握して資金計画を立てよう

マイホームの買い替えでは、購入する新居の価格に意識がいきがちです。
しかし、残債がある場合には、最初にどれくらいの残債があるのかを把握したうえで資金計画を練ることが大切になってきます。
返済前の住宅ローンはほとんど残っていない状態か、返済前のローンはあるが自己資金で完済の見通しがつきそうか、あるいは返済前のローン残高が多い状態かなどを見極めます。
もし返済前のローンが多い場合でも、「買い替えのタイミングではないのではないか…」とあきらめる必要はありません。
旧居の売却額がどれくらいになるかもポイントです。
たとえば、返済前のローンが1,000万円ほどあった場合でも、査定をしてみると残債を十分に上回る価格の可能性があり、買い替えの見通しがつくケースもあります。
それが難しい場合には、「買い替えローン」が利用できる可能性もあります。
買い替えローンは、簡単にいうと「新居の購入資金」と一緒に「旧居の残債分」もあわせて借入ができるローンです。
買い替えローンを利用することで、返済前のローンを完済し、売却することも可能になります。
「売却価格＋自己資金」よりも、売却前の残債が上回ると、買い替えローンを検討する目安といえるでしょう。
また、買い替えの場合の査定は、築年数といったデータだけではなく、地域性や物件ごとの特長を加味して割り出すことが大切です。
東京都荒川区に密着した弊社では、エリア特性を考慮したうえで、買い替えのための査定や最適な売却プランをご提案しております。
資金計画で迷われたら、弊社のような不動産会社にご相談いただくことが、買い替えをスムーズにはじめる一歩といえるでしょう。

買い替えの進め方は2つある

買い替えをする方法は、「売却先行」と「購入先行」に大別できます。
売却先行とは、新居の購入よりも、旧居の売却を優先する進め方です。
完済するための資金として売却代金を確保し、買い替えの資金計画のなかにも組み込んで考えていきます。
ちなみに、売却先行の場合、売却活動と新居探しのタイミングをあわせることも重要です。
たとえば、売却した旧居に住めるのは決済日の前日までとなるので、購入のタイミングもできるだけ合わせられるとスムーズな買い替えになるでしょう。
一方で、購入先行は、先に新しいマイホームとなる新居を購入してから、売却をおこなうというものです。
購入先行は、返済前の住宅ローンがある場合でも、自己資金に余裕があって一括返済が可能なときなどに適しています。

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タイミングを逃さずマイホームを買い替えるメリットとは？

マイホームの買い替えは、タイミングを迷うケースもありますが、取り組むことでさまざまなメリットを得ることができます。
メリットを知っておくことは、ご家族にとって最適な買い替えを考えるヒントにもなり、タイミングを逃さない買い替え計画が立てられるでしょう。

メリット①ローン残債がある場合も売却できる

返済前の住宅ローンがあるマイホームは、抵当権が付いた状態になっています。
抵当権とは、住宅ローンの融資をする金融機関が設定するもので、万が一、返済が滞ったときのためにマイホームを担保とする権利です。
住宅ローン完済前のマイホームは手放したくても、抵当権によって、通常、売却することができません。
抵当権を抹消するには、自己資金を返済に充てて完済する必要があります。
しかし、買い替えなら自己資金が不安な場合も、売却代金を返済に充てこともできるでしょう。
また、それでも完済ができない場合には、「買い替えローン」が検討できるのもメリットです。
買い替えローンを利用する場合には、気に入った物件が見つかった時点で、新居を買い逃さずに購入できることもメリットといえるでしょう。

メリット②家族のライフスタイルにフィットした暮らしができる

マイホームとご家族のライフスタイルは密接に関係しています。
たとえば、次のような暮らしの変化があるときは、ご家族に必要なマイホームも変えるタイミングとなりやすいでしょう。

1. 子どもが増えて部屋数や広さが足りなくなってきた
2. 子どもが進学をする
3. 転勤になった

ご家族の変化のタイミングで買い替えをおこなうと、現状にあった快適なマイホームで暮らせるため、大きなメリットとなるでしょう。
また、ライフプランが定まってきた40代も買い替えのメリットを実感しやすい年代です。

1. 子どもの独立後は夫婦が暮らしやすいマイホームが欲しい
2. 介護を見据えてバリアフリーのマイホームが必要

このように、将来を見据えて買い替え計画が立てやすいことがメリットです。
そのためミスマッチも少なく、先々まで快適なマイホームを入手しやすいでしょう。

メリット③資産価値がアップする可能性

マイホームの買い替えをすると不動産の資産価値が増す可能性があることもメリットです。
より駅に近い物件に買い替えたり、将来的な人気が予想されるエリアに移り住むということもできるでしょう。
不動産は大きな資産となるため、買い替えを機に価値が上がることはうれしいメリットといえます。

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マイホーム買い替えのタイミングを年収から考える方法とは？

マイホームを買い替えるタイミングは年収から考えることもできます。
最後に、ご自身の年収に基づいて、具体的にどのようなタイミングで、どれくらいのマイホーム購入ができそうかを検討する方法をご紹介します。

住宅ローンの借入可能額を想定しよう

年収に基づくと、今どれくらいのマイホームが入手できそうかは、買い替えにおいて気になるポイントです。
一般的にマイホーム購入に適した価格は、「年収の5倍」が目安といわれています。
これは住宅金融支援機構が以前に用いていた融資限度額にちなんだ目安です。
近年では、「年収の25％以内」が、住宅ローンを無理なく返済しやすい「返済負担率」のラインとされています。
さらに、住宅ローンは、毎月返済に充てられる住居費を目安に、実際に返済できる金額を考えることも大切です。
年収に基づいて借入可能額が想定できれば、欲しいマイホームを買い替えるタイミングに至っているかを判断する目安にもなります。
買い替えの資金計画では、年収とあわせて、将来にかかるライフプランを考慮することもポイントです。
たとえば、先々で教育費用がかかるタイミングが来るかもしれません。
そのタイミングと重なり、資金繰りに慌てるよりも、早めに買い替え計画を考えることがスムーズなマイホームの取得につながりやすいでしょう。

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まとめ

マイホーム買い替えのタイミングについて解説しました。
買い替えは、ご家族ごとのタイミングが大切です。
株式会社スイートホームでは、東京都荒川区で買い替えをご検討される方から、多くのご依頼をいただいております。
売買はもちろん、買い替えにまつわる資金計画のサポートなどにも尽力しておりますので、お気軽にお問い合わせください。