の記事のハイライト

• 住宅ローンの返済が難しくなったときは、まずは金融機関などの債権者に相談すると良い
• 滞納が続いた場合、家は所有者にとって不利な条件となる競売にかけられてしまう
• 競売の前に任意売却できれば、新しい生活を立て直ししやすくなる

住宅ローンが返済不可能になってしまった場合、落ち着いて適切に対処することが大切です。
すでに滞納が続き、どうしても返済の目途が立たない場合は、任意売却の検討をおすすめします。
この記事では、住宅ローンが返済不可能となった場合の対処法をご説明し、競売と任意売却についても解説します。
東京都荒川区にある不動産の住宅ローンでお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

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住宅ローンが返済不可能となったときの対処法

さまざまな事情により、住宅ローンの返済ができなくなった場合、早めに対処すれば解決する可能性があります。
ここでは、住宅ローンが返済できなくなったときの対処法をご説明します。

対処法1：債権者に相談する

住宅ローンを契約している金融機関などの債権者に、まずは相談してみましょう。
これまでどおりの条件で返済していくことが困難な場合、一時的に返済期間を延長するなど、返済条件の変更を受け付けてくれる可能性があります。
返済期間が延長されれば、その分、毎月支払う返済額の負担が少なくなります。
ただし、このような条件変更が承認されるためには、病気や介護などによる一時的な収入減少であることなど、債権者が納得するだけの理由が必要です。
滞納が続く前に、なるべく早く相談しましょう。

対処法2：保険が適用できないかを確認する

住宅ローンの返済が不可能になった理由が、けがや病気である場合は、保険の適用ができないかを確認してみましょう。
住宅ローンを契約する際に、金融機関では「団体信用生命保険」（団信）の加入を義務付けています。
一般的には、住宅ローンを契約した本人が死亡または高度障害になった場合に、残りの住宅ローンが保険金として支払われる内容です。
しかし、団体信用生命保険によっては、三大疾病保障特約や八大疾病保障特約などが付けられるものもあります。
もし、そのような特約付きの保険に加入していた場合は、対象の病気やけがでも保険金を受け取ることができます。
「どのような契約内容か忘れてしまった」という方は、ご自身の保障内容を確認してみましょう。

対処法3：住宅ローンの借り換えを検討する

現在、高い金利の住宅ローンを契約している場合は、より金利の低いローンへの借り換えを検討することもおすすめです。
金利が低くなれば、毎月の支払いの負担も少なくなるでしょう。
ただし、借り換えには諸費用として数十万円の費用がかかり、新たに審査を受け直す必要もあります。
じっくりと検討したうえで、決断するのがおすすめです。
なお、変動金利から固定金利へ切り替えるなどのプラン変更は、手数料なしでおこなえる金融機関が多いようです。
自分にとって負担が少なくなる方法はないか、金融機関で相談することをおすすめします。

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住宅ローンが返済不可能となった後の競売とは

住宅ローンの滞納が続き、なにも対処しなかった場合、家は競売にかけられることになります。
ここでは、競売に至るまでの流れと、競売の特徴についてご説明します。

競売までの流れ

住宅ローンを滞納したら、すぐに競売にかけられるのではなく、いくつかの段階を踏んで競売に至ります。
以下の流れで競売にかけられるのが一般的です。

1. 住宅ローンを滞納する
2. 2か月滞納で「代位弁済手続き開始の予告」という通知が届く
3. 3か月滞納で「代位弁済手続き開始」という通知が届く
4. 6か月滞納で「催告書」が届く
5. 住宅ローンを一括返済しなければ、家は競売にかけられる

「代位弁済手続き」とは、保証会社が債権者（金融機関など）から請求を受けて、代わりに住宅ローンを一括返済することを言います。
保証会社が支払った金額は、これまでのような分割での支払いではなく、一括返済が求められます。
つまり、滞納が2か月続けば「このままでは一括返済が求められます」という予告が届き、3か月続けば「一括返済をしてください」という通知が届くということです。
そのまま滞納が6か月に渡ると、「催告書」により最終通告されます。
催告書のとおりに住宅ローンの残債を一括で入金できない場合は、家は競売にかけられます。

競売の特徴

競売は、所有者の意思とは関係なく手続きが進むのが特徴です。
家庭裁判所によって、家は強制的に売却され、その代金は税金として徴収される他は、債権者に支払われます。
そのため、競売で元の所有者にお金が入ることはありません。
また、競売での売却金額は、通常の売却に比べると4割から5割ほど安くなることが一般的です。
売却金額でも支払い切れなかった住宅ローンの残債は、借金として残ります。
この残りの借金は一括返済が求められるため、お金の工面ができずに自己破産に追い込まれてしまう方も少なくありません。
競売は、所有者にとって不利な条件での売却となるため、そうなる前に対処することをおすすめします。

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住宅ローンが返済不可能になったら検討する任意売却とは

住宅ローンを返済する目途が立たない場合、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。
ここでは、任意売却の特徴と、メリットをご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、競売にかけられる前に債権者の了承を得て、住宅ローンの残債があるまま家を売却することです。
売却金額でも住宅ローンを完済できない場合は、残ったローンを一括で支払う必要があります。
それができない場合は、通常の売却をすることはできません。
しかし、任意売却であれば、住宅ローンを完済できなくても売却することが可能です。

任意売却のメリット

競売に比べると、任意売却は家の所有者にメリットの多い売却方法です。
任意売却には、以下のようなメリットがあります。

1. 所有者の意思を売却に反映させられる
2. 市場価格に近い価格で売却できる
3. 残債は分割で支払える
4. 引っ越し費用もまかなえる可能性がある

任意売却では、債権者からの承諾が得られる範囲内で、所有者の意思を反映させながら手続きを進めることができます。
また、任意売却では、通常の売却とほとんど変わらない価格での売却が期待できます。
高く売却できれば、それだけローンの残債が少なくなるので、その後の返済負担が軽くなります。
任意売却をして残った残債は、競売と違い、分割で支払うことが可能です。
さらに、債権者に交渉して認められれば、売却に必要な諸費用だけでなく、引っ越しにかかる費用も売却金額から差し引けることがあります。

任意売却の注意点

任意売却する前に、以下のように覚えておきたい注意点もあります。

1. 住宅ローンを滞納してから任意売却が可能
2. 不動産会社選びが重要

任意売却は、住宅ローンが返済不可能となり、数か月滞納してからできるようになる手段です。
滞納が続いた時点で、信用情報機関にその事実が報告されます。
また、滞納している間は連帯保証人にも同様に返済が求められるため、連帯保証人に迷惑がかかることになります。
このような状況になってから、任意売却が可能となることを認識しておきましょう。
また、金融機関などの債権者との細かい交渉や調整がうまくいかなければ、任意売却が認められないこともあります。
任意売却に関する知識が豊富な不動産会社であれば、安心して任意売却を任せることができるでしょう。
任意売却では、とくに不動産会社選びが重要となります。

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まとめ

住宅ローンが返済不可能となった場合の対処法や、競売や任意売却についてご説明しました。
住宅ローンの返済が難しく、滞納が続いているときには任意売却を検討することがおすすめです。
弊社は東京都荒川区周辺で、任意売却も含めた不動産売却を取り扱っております。
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