不動産売却をすることで資金を得ることができますが、売却の際に利益がでると税金がかかってしまいます。
どのような税金がかかるのかを事前に知っておかないと、思わぬ出費となってしまうでしょう。
不動産売却ではさまざまな種類の税金が発生しますが、一番大きな税金となるのが譲渡所得税です。
譲渡所得税についても知っておくことで節税をすることもできます。
東京都荒川区にて不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却でかかる税金の種類や節税方法を解説します。

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不動産売却でかかる税金の種類は？

不動産売却にはさまざまな税金がかかります。
不動産売却を進める前にどのような種類の税金がかかるのか確認しておき計画的に進めていきましょう。

印紙税

不動産売却では、売却が決まると売買契約書を作成して売却の取り決めをおこないます。
この売買契約書は課税文書となりますので、印紙が必要です。
印紙税は売却金額によって金額が変わってきます。
令和6年3月31日までに作成される売買契約書に限り、軽減措置がとられ印紙代が軽減されています。
次に記載するのは、軽減措置後の印紙代の金額の一部です。

1. 1,000万円超～5,000万円以下の場合、10,000円
2. 5,000万円超～1億円以下の場合、30,000円
3. 1億円超～5億円以下の場合、60,000円

この金額以外の印紙代や最新の税金については、国税庁の印紙税に関するホームページをご確認ください。

譲渡所得税

不動産売却にて数ある種類の税金のなかでも大きい金額となりやすい税金が、譲渡所得税です。
譲渡所得税は、売却益に対して課税される税金ですので、利益がどのくらいなのかを求める必要があります。
売却益のことを「譲渡所得」と言い、この譲渡所得の金額が重要になります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税の総称ですが、通常かかる所得税や住民税のような累進課税とは異なり、分離課税となるため年収とは関係なく、売却益に対してのみ税率を掛け合わせた金額が課税されます。
また、不動産売却で売却益がでた場合には確定申告をする必要があるため注意しましょう。

登録免許税

不動産売却の際に、住宅ローンの残債があり抵当権が残っている場合には、抵当権を外さないといけません。
抵当権を外す際には抵当権抹消登記が必要となります。
このように登記を変更する際にかかる税金を登録免許税と言います。
この抵当権を外すために、不動産一筆あたり1,000円の抵当権抹消費用がかかります。
抵当権を外すのは、一般的に司法書士にお願いすることになりますので、抹消費用にあわせて司法書士への報酬料も必要となってきます。

消費税

不動産の土地自体は消費税が非課税ですが、不動産会社に仲介を依頼して不動産売却をおこなった場合には、成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。
この仲介手数料には、消費税が課税されます。
また、土地の境界が不明確な場合には、引き渡し後のトラブルを防ぐためにも確定測量をする必要があります。
確定測量は、土地家屋調査士によって隣地と立ち会いのもと境界を確定していきます。
その際に土地家屋調査士に支払う報酬にも消費税が課税されます。

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不動産売却でかかる税金である譲渡所得税とは？

不動産売却において大きな金額となりやすい譲渡所得税はどのように計算するのでしょうか。
譲渡所得税は次の計算方法で求めることができます。
譲渡所得税＝譲渡所得（売却益）×税率
売却益となる譲渡所得は次の式で算出します。
譲渡所得＝譲渡収入金額-（取得費用＋譲渡費用）

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
短期譲渡所得
不動産の所有期間が5年以下の場合には、39.63%の税率が課税されます。
長期譲渡所得
所有期間が5年を超える場合には、20.315%の税率が課税されます。
所有期間は不動産売却が成立し、引き渡した年の1月1日を基準に年数を計算しますので、実際には5年を超えていても基準日で考えると5年以下になってしまうことがあるため注意しましょう。

譲渡収入金額

譲渡収入金額とは、不動産売却によって得られる物件金額に固定資産税の精算によって得られる金額も含めた金額となります。

取得費用

取得費用とは、売却する不動産を取得するときにかかった費用のことを指します。
不動産の購入金額のみだけではなく仲介手数料や印紙税、登記費用、不動産取得税などの取得のために直接関わった費用を取得金額として計上することができます。
注意点として、不動産は売却するときに取得当時より劣化しているため、建物の取得費では減価償却費を計上する必要があります。
減価償却費用は、次の計算式で求めることができます。
減価償却費＝建物の購入費用などの取得するためにかかった費用×0.9×償却率×経過

譲渡費用

譲渡費用とは、売却時に実際に支払った各種費用のことを指します。
例えば、仲介手数料や印紙税、測量費用、解体費用などの金額を譲渡費用として含めることができます。
どのような費用が譲渡費用として計上することができるのかは、税理士による判断によりますので、含めることができるか曖昧な費用は、必ず事前に相談するようにしましょう。

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不動産売却でかかる税金を節税するための方法

不動産売却時には、さまざまな税金がかかりますが、控除などを活用して節税することもできます。
どのようにして節税できるのか、節税の方法をご紹介します。

取得金額が不明な場合

もし、不動産の取得費が不明な場合には、特例として売却金額の5%相当を取得費用として計上することができます。
しかし、取得金額が分かっている場合と比べると大きく譲渡所得が異なりますので、売買契約書や通帳など金額が証明できる資料がないか改めて探すようにしましょう。
それでも見つからない場合には、5%相当の金額を計上するようにしましょう。

売却のタイミングを考える

不動産売却が成立するタイミングをよく検討しておきましょう。
所有期間が4年で売却するのと、5年で売却するのでは、税率が倍ちかく変わってきますので、1年我慢できそうであれば5年を経過してから売却することで税率を抑えることができ節税になります。
しかし、1年待つ間に不動産価格が変わることもありますので、よく不動産会社とも相談をしながら検討しておきましょう。

控除となる特例使用する

不動産売却では、税金を節税するためにいくつかの控除を使用することができます。
代表的な控除としては、「3,000万円の特別控除」があります。
この控除を使用するためには、いくつかの条件を満たす必要がありますが、使用することができれば、売却益から3,000万円を控除することができ、税金を大きく抑えることができます。
また、所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合にも控除があります。
この控除は、10年を超えて所有していた不動産を売却した場合に、長期譲渡所得税の税率よりも税率が低くなり、6,000万円以下の部分が14.21%になり、超える場合には、20.315%の税率となります。
この他にもいくつかの特例がありますので、どの控除や特例を使用すると節税になるのかよく確認してみましょう。

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まとめ

不動産売却では、さまざまな種類の税金がかかります。
税金の種類や計算方法、控除などの特例について、しっかりと確認しておくようにしましょう。
弊社では、主に東京都荒川区の不動産売却について、お手伝いしております。
不動産売却で損をしないようにしたい方や不動産売却をご検討中の方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。