不動産売却は、まとまった金額を得る大きな取引です。
そのため税金面は気になるポイントのひとつですが、売却をすると「消費税」はかかるのでしょうか？
今回の記事では、不動産売却時の消費税にスポットをあてて、課税されるケースとされないケース、また知っておきたい注意点をご紹介します。
東京都荒川区で、不動産売却をご検討されている方のお役に立てば幸いです。

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不動産売却で消費税が課税されるケースとは？

スムーズな不動産売却をするためにも、知っておくと役立つのが消費税の知識です。
実は不動産売却のおける消費税は、かかるケースと、かからないケースがあります。
消費税が課されるケースから、どのようなものがあるかについて見ていきましょう。

仲介手数料

売主の方が個人の場合、売却する不動産は課税対象とならないものの、売却において利用するサービスには消費税がかかってきます。
課税対象のひとつに、「仲介手数料」があります。
仲介手数料とは、買主が見つかり、売買契約が成立したときに支払う不動産会社への成功報酬のことです。
法律によって、不動産売却時の仲介手数料は上限が定められています。
消費税を含む上限額は、売買金額に基づいて、次の計算式で求めることが可能です。

1. 200万円以下の場合：5.5％
2. 200万円超から400万円以下の場合：4.4％+2万2,000円
3. 400万円超の場合：3.3％+6万6,000円

たとえば、売買金額が300万円の場合の仲介手数料は、「300万円×4.4％+22,000円」で、154,000円が消費税込みの上限となります。
なお、2019年に施行された特例により、400万円未満の空き家等を売却するケースでは、仲介手数料とあわせて「人件費を含む調査費用相当額：198,000円（税込）」を加算できるようになりました。
これは、低廉な空き家等を対象としており、より積極的な流通性に配慮されて定められた特例となります。

住宅ローンの一括繰上げ返済手数料

売却する不動産に、住宅ローンの残債がある場合、売却したお金や自己資金を用いて、一括返済をおこないます。
というのも、住宅ローンで融資を受けている不動産には、抵当権が付いているため、売却するためには完済させる必要があるからです。
残債の返済時にかかる「一括繰上げ返済手数料」にも、消費税が課税されます。
手数料は、金融機関によって違いがあるものの、固定ローンなら30,000円から50,000円ほどが相場です。
この費用に対して課税されるため、消費税は3,000円から5,000円ほど見ておくと良いでしょう。

司法書士に支払う報酬

消費税が課税されるものに、「司法書士の報酬」が挙げられます。
住宅ローンの完済時におこなう抵当権抹消登記の手続きは、司法書士に依頼するケースが一般的といえます。
抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税と司法書士の報酬です。
ちなみに登録免許税などの税金には、消費税はかかりません。
抵当権抹消を司法書士に依頼した場合、報酬の相場は5,000円から2万円ほどで、これに対して消費税が課税されます。
また、不動産を購入してから売却するまでに住所が変わっている場合は、売却前に現住所への住所変更登記もおこないます。
その際も登録免許税と司法書士の報酬の支払いが必要です。
報酬は抵当権抹消と同じく、5,000円から2万円ほどが相場で、消費税も課税されます。
ちなみに、所有権の移転登記に関する費用は、買主の負担となるのが一般的です。
不動産売却は、大きな金額が動く取引です。
消費税についても課税されるものを予定しておけば、あらかじめ支出に備えることができ、スムーズな不動産売却につながるでしょう。

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個人の不動産売却では消費税がかからない？非課税のケースを解説

不動産売却では、消費税の非課税対象となるケースもあります。
ここでは、非課税となるケースにはどのような場合があるかについて解説します。

土地の売却

不動産売却において、「土地」は消費税の非課税対象となります。
これは土地が消費されるものではないため、性質上、消費税に適さないという考えからきています。
一方、「建物」は非課税とはみなされず、消費税の課税対象です。

個人の不動産売却

消費税が課される対象者は簡単にいうと、国内で事業として対価を得て譲渡をしているケースです。
つまり、課税対象者となる法人もしくは個人事業主が、事業として不動産を売却する場合、消費税が課税されます。
しかし、課税対象はあくまでも事業者であるため、「個人」の方が売主である場合には非課税に該当します。
ここで「不動産会社に依頼をした場合はどうなるのだろう？」と疑問がでてくる方もいらっしゃるでしょう。
不動産売却時には、多くの場合、弊社のような不動産会社に仲介をご依頼いただくケースがほとんどです。
この場合も、個人対個人の取引とされるため、売却額に対する消費税は非課税となるのでご安心ください。
前述で建物は課税対象と触れていますが、これは事業者の場合です。
個人が売主の場合は、土地はもちろん、建物も不動産自体は非課税となります。
マイホームのほかにも、セカンドハウスや別荘も非課税です。
さらに、庭の樹木や石垣など、定着物として土地と一緒に不動産売却されるものも非課税となるので、あわせて覚えておきましょう。

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不動産売却時に気を付けたい消費税に関する注意点とは

不動産売却における消費税は、個人が売主の場合、土地も建物も売却額については非課税となることがわかりました。
しかし、個人の場合も、事業者として扱われるケースがあります。
ここでは、不動産売却をするにあたり、気を付けておきたい注意点をご紹介します。

注意点①不動産価格の表示は「税込」

消費税転嫁対策特別措置法によって、一般的な価格表示は、税込でなくても良いと定められています。
注意点として、不動産価格についてはこれに該当しません。
というのも、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」があり、不動産の価格は「税込」で表示されます。

注意点②会社員でも課税事業者となるケース

消費税は、事業者が利益を得る事業として譲渡したときにかかります。
基本的な課税の対象は、法人と個人事業主です。
個人事業主は、所得区分が法人ではないものの、個人で開業届を出して事業をおこなっているケースです。
しかし、会社員でも事業者となるケースがあることが、不動産売却をするときの注意点のひとつです。
というのも、投資用などとして家賃収入を得ている不動産は、事業としてみなされる可能性があります。
具体的には、前々年の課税売上高が基準となり、1,000万円を超えていると事業者とされます。
その場合、消費税の納税義務も生じることを注意点として覚えておきましょう。
一方で、課税売上高が1,000万円以下の場合には、免税事業者に該当します。
法人の場合も、基準期間となる前々年の課税売上高が1,000万円以下であるか、新設された法人の場合は免税されます。
ただし、特定期間に課税売上高が1,000万円を超えていると、課税事業者とみなされます。
免税事業者となるケースでは、納税義務の対象となくなったことを納税地の所轄税務署に届け出る必要があることが注意点です。

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まとめ

不動産売却における消費税の基礎知識を解説しました。
個人の不動産の売却は非課税ですが、売却に必要となる一部の費用は課税されます。
東京都荒川区で不動産売却をお考えの方は、消費税についての質問などもお気軽にお尋ねください。
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