相続した不動産も、売却をして利益が生じると所得税などの税金がかかります。
今回は、不動産売却にあたって知っておきたい節税につながる取得費や譲渡費用の知識を解説します。
相続後の不動産売却で使える特例もご紹介しますので、東京都荒川区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

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相続後に不動産売却をして取得費が不明な場合はどうする？

相続した不動産を売却し、売却益である譲渡所得がプラスになると「譲渡所得税」がかかります。
譲渡所得税は、譲渡所得をもとに算出されるため、譲渡所得を小さくすることが税金対策につながります。
そこで着目したいのが、譲渡所得を計算する際に差し引くことができる「取得費」です。
相続した不動産の場合は、取得費が不明になっているケースもあるため、どのような対応方法があるかについて見ていきましょう。

「概算取得費」で求める

相続の場合の「取得費」とは、簡単にいうと故人が不動産を購入したときにかかった費用です。
購入代金のほかにも、購入時の仲介手数料や測量費などの費用も取得費に含めることができます。
しかし、相続で受け継がれる不動産の場合は、購入した時期が古く、取得費が不明ということも珍しくありません。
取得費が不明のままだと譲渡所得から差し引くことができず、税金の計算もできません。
このような場合に活用できるのが、「概算取得費」です。
概算取得費では、取得費が不明の場合に、不動産売却した額の「5％」を取得費にすることができます。

取得費を証明できる資料を用意する

取得費が不明の場合、概算取得費で求めることも可能ですが、実際には不動産売却した額の5％相当よりも高い金額で購入しているケースも多いでしょう。
とくに相続された不動産が、故人によってバブル期に購入されたものであれば、概算取得費以上であることが考えられます。
そこで取得費が不明の場合には、間接的に証明できる書類を用意するのもひとつの手です。
不動産売却後にかかる所得税は、実額が書かれた証票に基づく以外にも、推計での課税も可能になっています。
そのため、取得費が不明な場合には、次のような書類を用意して、税務署に取得費を証明することもできます。

1. 購入額の出金履歴がわかる通帳
2. 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
3. 売買契約書の写し
4. 一般財団法人日本不動産研究所による市街地価格指数

土地のみ取得費が不明の場合

先祖伝来の土地の場合は、土地部分のみ取得費が不明ということも少なくありません。
このような場合、土地とあわせて建物もすべて概算取得費として計算するのではなく、建物は通常の取得費として土地の取得費に加算しましょう。
建物部分だけでも実額で計上することが、譲渡所得をおさえ、ひいては税金を軽減することにつながります。
この場合、土地の取得費は「（売却額-建物の取得費）×5％」で求め、建物の取得費と合計します。

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譲渡費用とは？相続後の不動産売却にかかる税金を抑えるコツ

相続後に不動産売却をしたら、売却価格から「譲渡費用」を差し引くことができます。
譲渡費用を漏れなく差し引くことで譲渡所得が抑えられ、税金対策になり得ます。
ここでは、譲渡費用の基礎知識について解説します。

譲渡費用とは？

譲渡費用は、不動産売却をするために必要となった費用のことです。
相続した不動産を売却して譲渡所得が発生すると、所得税などの税金が課税されます。
譲渡費用も、取得費と同じように、譲渡所得を計算するときに差し引くことができる費用です。
つまり、譲渡費用をきちんと差し引けば、税金対策の一環になります。
しかし、不動産売却の活動中に支払ったすべての費用が、譲渡費用になるわけではありません。
譲渡費用に含めることができる費用を把握して、漏れなく計上するようにしましょう。

譲渡費用に認められる支出とは？

譲渡費用として認められる支出は、不動産売却に直接的に必要となった費用です。
具体的には、次のようなものが認められています。

1. 不動産売却時の仲介手数料
2. 登録免許税
3. 司法書士の報酬
4. 売買契約書の印紙代
5. 不動産売却のためにおこなった広告料
6. 譲渡費あたって必要になった立退料

ほかにも、契約後により有利な条件で不動産売却するために支払った解約違約金なども譲渡費用に含めることが可能です。
一方で、譲渡費用に認められないものにはどのようなものがあるのでしょうか。
売却する不動産にかけた費用であっても、維持管理のコストなどは含めることができません。

1. 固定資産税
2. 引っ越し費用
3. 修繕費用

不動産売却をおこなうずっと前に実施した測量費は、譲渡費用に含めることは難しいでしょう。
また、土地を売却する目的で実施した造成費用は、譲渡費用に含められないものの、取得費に含めることが可能です。
このような費用もあるため、慎重に確認して計上しましょう。

譲渡所得の計算方法

相続後の不動産売却にかかる譲渡所得税は、譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得は、次の計算方法で求めることが可能です。
売却した譲渡価格-（取得費+譲渡費用）＝譲渡所得
このような式であるため、取得費と譲渡費用として認められるものを漏れなく合計することで、譲渡所得が小さくなります。
譲渡所得が抑えられれば、結果的にかかる税金を抑えることにつながります。
なお、譲渡所得税は、所得税と住民税、復興特別所得税の3つの税金を総称した呼び名となります。

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不動産売却をして相続にかかる税金を取得費に加算できる特例とは

不動産売却をしてかかる税金の節税には、取得費を漏れなく計上することがポイントであるとわかりました。
ここでは、取得費に加算できる費用と、相続時の不動産売却で「取得費加算の特例」についてご紹介します。

取得費に加算できるものとは？

相続で受け継いだ不動産の場合も、被相続人が購入したときの費用がわかる場合には、概算取得費ではなく実額で取得費に加算することが税金を抑えることにつながります。
取得に加算できるものには、次のようなものが挙げられます。

1. 購入時の売買契約書に貼った印紙代
2. 購入時にかかった登録免許税と司法書士への報酬
3. 不動産取得税
4. 購入時の仲介手数料
5. 購入のために支払った立退料
6. 購入時の取り壊し費用
7. 購入時の据付費や搬入費

購入代金だけでなく、これらの費用も忘れずに取得費に加算するようにしましょう。
なお、取得費に加算できるものは、国税庁のHPでも紹介されているので、掲載時には確認をするのがおすすめです。

相続税の一部を取得費に加算できる特例

不動産売却をすると税金対策となる特例や控除がいくつかあります。
そのなかでも、相続時に有効なものが「取得費加算の特例」です。
これは、土地に課税された相続税のうち一定額を取得費に加算できるという制度です。
取得費は漏れなく計上することが税金を抑えることにつながりますが、含むことができる費用は限られています。
しかし、この特例を活用できれば、相続税の一部も取得費に加算できるため、さらに譲渡所得を小さくすることができて税金対策として有効です。
取得費加算の特例を活用する際には、次の適用要件をクリアしていることが条件となります。

1. 相続か遺贈で取得した財産が対象
2. 相続税が課税され支払っている
3. 相続が開始された日の翌日から3年10か月以内に不動産売却している

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まとめ

相続後の不動産売却にかかる税金を抑えるポイントや特例について解説しました。
譲渡費用や取得費は漏れなく計上することが節税のコツです。
弊社では、東京都荒川区で不動産売却される方のお金にまつわるご相談も無料でお受けしております。
売却後の税金についてのご質問なども、町屋駅徒歩１分の株式会社スイートホームまでご遠慮なくお問い合わせください。