不動産売却をする際、あらかじめ押さえておきたい知識の1つが税金対策ではないでしょうか。
今回は、不動産売却で損をしないためにも知っておきたい税金対策として、取得費が不明な場合の対応法や譲渡費用に含められる支出などを解説します。
東京都荒川区で不動産売却をお考えの方の参考になれば幸いです。

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不動産売却の税金対策①取得費が不明な場合の対応方法を解説

不動産売却をしたときの税金対策として押さえておきたいのが、「取得費」についての知識です。
簡単にいうと、売却価額から取得費をきちんと差し引くことが、税金対策につながります。
しかし、「取得費が不明」というケースも少なくありません。
そこで、取得費が不明な場合に実践できる対応方法をご紹介します。

方法①概算取得費を計算する

まずは、予備知識として不動産売却にかかる税金と取得費について見ていきましょう。
不動産売却をして利益が生じると、その売却益に対して、住民税や所得税といった「譲渡所得税」が課税されます。
課税額を算出する際には、売却価額から「取得費」を差し引くことができます。
つまり、取得費を差し引くことは課税対象の売却益を小さくするため、税金対策となり得るのです。
ちなみに取得費とは、不動産の購入時にかかった費用をさしています。
たとえば、建築や設備にかかった費用や、手数料などが含まれます。
しかし、不動産売却をするときには、購入したのが随分前で「取得費がわからない…」といったケースもあるでしょう。
取得費が不明の場合もあきらめることはなく、「概算取得費」を活用して計上することが可能です。
具体的には、売却した金額の5％を概算取得費にできます。
たとえば、不動産売却をした金額が2,500万円であれば、5％の「125万円」が概算取得費になります。

方法②各種の書類で取得費を証明する

取得費が不明の場合、概算取得費も押さえておきたい対応方法の1つです。
しかし、概算取得費の場合、言い換えると、不動産売却した金額の95％に税金が発生します。
また、取得費が不明でも購入当時がバブル期などであれば、現在の売却価額から導きだす概算取得費より多い可能性も考えられます。
そこで、「取得費を証明できる書類」を用意するという対応方法があります。
基本的には購入時の「売買契約書」を参考にします。
契約書がないときには、当時の不動産会社から契約書の写しを取り寄せても良いでしょう。
ほかにも、「住宅ローンの金銭消費貸借契約書」「履歴から購入額を推測できる通帳」などの資料も有用です。
取得費が不明な場合には、概算取得費で計上する前に、これらの書類を探して推測することも合理的な税金対策になります。
なお、これらの書類を用いるときには、税務署に相談をして取得費としましょう。

方法③土地の取得費が不明でも建物は概算取得費にしない

古い土地を引き継いだ場合など、土地部分の取得費が不明というケースもあります。
そのときには、建物部分は概算取得費とせず、通常の取得費として計上することが税金対策につながります。
土地のみ取得費が不明な場合には、売却価額から建物部分の取得費を差し引き、その金額の5％を土地の取得費します。

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不動産売却の税金対策②譲渡費用を漏れなく計上しよう

不動産売却をして譲渡所得税が課税される場合、税金対策のポイントは、課税対象である売却益をいかに小さくできるかということです。
売却価額から差し引きできるものとして、取得費だけではなく、「譲渡費用」もあります。

譲渡費用とは何？

譲渡費用とは、不動産売却をするときにかかった費用のことです。
取得費は購入に、譲渡費用は売却にかかった費用と覚えておくと、それぞれ分かりやすいでしょう。
とはいえ、支払いをした費用はどのようなものでも譲渡費用になるわけではありません。
ポイントは、「不動産売却をするために直接的にかかった費用」となります。
不動産売却に至るまでに必要になった維持管理費用などは、計上することができないので気を付けましょう。

譲渡費用として計上できる支出

不動産売却をしたら、譲渡費用を漏れなく計上することが、税金対策の一環となります。
譲渡費用にできる代表的なものをご紹介します。
不動産売却の手続きにかかる譲渡費用
「仲介手数料」や「契約書に貼った印紙代」のほか、登記費用となる「登録免許税」や「司法書士の報酬」が含まれます。
売却のための取り組みでかかった譲渡費用
売却活動における「広告料」のほか、「測量費」や「取り壊し費用」、「不動産鑑定料」、「立退料」などがあります。
測量費については、不動産売却のタイミングよりも遡った時期におこなっていた場合、譲渡費用に認められない可能性があります。
測量を必要とする場合は、売却が決定してからおこなうほうが無難でしょう。
気を付けたいのが土地の造成費です。
造成費も譲渡費用に含められそうとイメージされるかもしれませんが、取得費の項目になります。
また、固定資産税や引っ越し代金などは、不動産売却に直接かかった譲渡費用としては認められていないため、計算に含めないよう注意しましょう。

譲渡所得を計算してみよう

不動産売却をして、譲渡所得と取得費も明確にできれば、譲渡所得税の課税対象となる「譲渡所得」を求めることも可能です。
譲渡所得とは売却益のことで、売却したそのままの金額ではありません。
次の式で、譲渡所得を求められます。
譲渡所得＝売却価額－（譲渡費用＋取得費）
この式からも、譲渡費用と取得費をしっかり差し引くことが、課税対象の譲渡所得を小さくし、引いては税金対策となることが分かります。
譲渡所得税には所得税と復興特別所得税、住民税の3つの税金が含まれています。
不動産売却をした翌年に納税します。

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不動産売却の税金対策③取得費に加算できる費用をチェックしよう

不動産売却をしたら、譲渡費用と同様に、取得費に加算できるものも漏れなく売却価額から差し引きましょう。
そうすることで、より効果的な税金対策となります。
取得費に加算できる費用をチェックしていきましょう。

購入代金以外の費用も取得費に加算しよう！

不動産の取得費といえば、取得時にかかった購入代金が代表的です。
しかし、取得費に加算できるものは購入代金だけではありません。
そのほかにも取得費に加算できる費用を把握しておき、漏れなく計上することで、不動産売却後の税金対策につなげましょう。
たとえば、次のようなものは取得費として認められます。
購入時の手続きにかかった取得費
購入のときに必要になった「仲介手数料」や「売買契約書に貼った印紙代」、「登録免許税」や「司法書士の報酬」、「不動産取得税」などが含まれます。
ほかにも、購入時に取り組んだ「リフォーム」や「取り壊し」「整地」「測量」などの費用も、取得費に加算できる可能性があります。

取得費加算の特例

相続による不動産売却をしたときには、税金対策として「取得費加算の特例」を活用することも有効です。
取得費加算の特例では、譲渡所得を割り出す際、相続税額の一部を取得費に加算して差し引くことができます。
式に表すと、次のようになります。
譲渡所得＝売却価額－（譲渡費用＋取得費＋取得費に加算する相続税額）
特例の活用には要件があり、「相続で財産を取得して、相続税が発生していること」や「相続税の申告期限から3年が経つまでに不動産売却する」ことが必要になります。

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まとめ

不動産売却の税金対策について解説しました。
譲渡費用や取得費に加算できるものを漏れなく含めることが節税対策につながります。
弊社では、東京都荒川区での不動産売却について、節税面でも有用なご提案をさせていただきます。
不動産売却についてのご相談は、ぜひ町屋駅徒歩１分の株式会社スイートホームまでお気軽にお問い合わせください。