不動産売却時にかかる所得税とは？その他にかかる税金や節税方法を解説！
この記事のハイライト
- 不動産売却時は譲渡所得税など税金がかかる
- 譲渡所得税は3,000万円特別控除などで節税できる
- ふるさと納税も不動産売却時に節税効果がある
不動産売却をして利益が出た場合は、利益に対して税金がかかります。
その税金とはどんな種類があるのか、覚えておけば不動産売却後に慌てる心配がありません。
また、税金対策としてどんな控除や節税方法があるのかもよく確認して、税金を抑えましょう。
東京都荒川区エリアで不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
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不動産売却時にかかる税金とは？所得税について解説
不動産売却をした際は、利益に対してかかる税金や売買契約に対してかかる税金などがあります。
不動産売却時にかかる税金は4つ
- 譲渡所得税（所得税）
- 譲渡所得税（住民税）
- 登録免許税
- 印紙税
不動産売却時に利益が出た場合にかかる譲渡所得税ですが、これは所得税と住民税をまとめて譲渡所得税と呼んでいます。
登録免許税は利益関係なく不動産の名義変更にかかる税金です。
納税義務者は売主と買主の両方とされていますが、現在では買主が負担することが一般的となっており、不動産売却時にはかからないことが多いです。
印紙税は不動産の売買契約にかかる税金で、売買金額によって税額が異なりますので、売買金額が決まったら確認しておきましょう。
所得税とは？
所得税とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間すべての所得から、所得控除によって差し引いた金額に、一定の税率を適用して計算される税金のことです。
平成25年から令和19年までの各年分については、復興特別所得税を所得税と併せて申告・納付するようになっています。
所得は、10種類に分かれ、それぞれの所得について、収入や必要経費の範囲あるいは所得の計算方法などが定められており、不動産所得も含まれています。
よって、所得税は所得すべてに課税されるのではなく、控除を差し引くことができるので、控除をうまく利用できれば所得税を節税することができます。
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不動産売却時の譲渡所得税の計算方法や特別控除とは？
不動産売却時にかかる譲渡所得税（所得税＋住民税）は分離課税という種類の税金で、給与所得や事業所得などの所得とは別で、確定申告をおこなう必要があります。
したがって、税金も別で計算する必要があるため、ここでは譲渡所得税の計算方法、不動産売却時の特別控除や節税方法を見ていきましょう。
譲渡所得税の計算方法
売却益が出た場合に譲渡所得税がかかりますが、売却価格すべてに課税されるのではありません。
不動産を購入したときにかかった費用や売却したときにかかった費用を差し引いたものが譲渡所得額となり、その額に対して譲渡所得税が課されます。
そして、算出した譲渡所得額に一定の税率をかけて計算しますが、その不動産の所有期間によって税率が2パターンに分かれます。
所有期間が5年以下で短期譲渡所得、5年超で長期譲渡所得となり、それぞれ該当する税率をかけ、求められたものが譲渡所得税となります。
不動産売却時の特別控除や節税方法を解説
不動産売却時の譲渡所得税は譲渡所得額に対して課税されますが、その譲渡所得額から差し引くことができる特別控除は以下のようなものがあります。
- マイホームの3,000万円特別控除
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
- 相続した空き家の3,000万円特別控除
- 公共事業のために売却した不動産の5,000万円特別控除
- ふるさと納税
特別控除にもさまざまな種類がありますが、控除によって条件があり、居住用である必要があったり、期限があるものも多いので、利用する場合は条件をよく確認する必要があります。
この中でも多く利用されていて、節税効果が大きいのがマイホームの3,000万円特別控除です。
マイホームの3,000万円特別控除は、自己居住用の不動産であれば、期間や用途などの条件が特になく、譲渡所得額のうち3,000万円を上限に控除することができる特例です。
購入時の金額と取得費や譲渡費用などの経費を差し引いても3,000万円以上利益が出る場合は稀ですので、多くの方が譲渡所得税を支払わなくて済みます。
仮に3,000万円の控除額より、譲渡所得額の方が多くても、超えた部分に対して税金がかかるので節税効果は大きいです。
注意点としては、買換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例、住宅ローン控除などとは併用できませんので、利用予定の方は節税効果の高いほうを選ぶようにしましょう。
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不動産売却時の所得税！ふるさと納税も節税効果はある？
ふるさと納税は選んだ自治体に寄付をおこなった際に、寄付金のうち2,000円を超える部分を原則として全額、所得税と住民税から控除される制度で、近年利用する方も増えています。
ふるさと納税と不動産売却時の節税は無関係のように思えますが、実際に節税効果があるのか、どのような仕組みになっているのか、注意点も確認していきましょう。
不動産売却時にふるさと納税で節税できる仕組み
ふるさと納税は所得額に応じて控除できる上限額が決められており、所得額が多くなるほど、上限額は上がります。
その所得額は給与所得や事業所得だけでなく、原則すべての所得を合算できます。
なので、不動産売却時の譲渡所得も該当し、合算することができます。
ふるさと納税では不動産売却時にかかる譲渡所得額は、直接控除することはできません。
ただ、譲渡所得を合算した分、ふるさと納税の上限額が増えるため、上限額まで寄付することによって、その分控除額が増え、所得税や住民税を抑えることができます。
節税効果の大きいマイホームの3,000万円特別控除ですが、自己居住用でしか使えない反面、ふるさと納税は事業用や投資目的のものでも利用でき、条件も他の控除と比べ厳しくないのでおすすめです。
マイホームの3,000万円特別控除とふるさと納税は併用できる？
マイホームの3,000万円特別控除とふるさと納税は併用することができます。
売却益である譲渡所得額から3,000万円を差し引いても、譲渡所得額が残る場合は、確定申告をして他の所得と合算し、ふるさと納税の上限額を増やすことができます。
ふるさと納税の注意点
不動産売却時にふるさと納税を利用して節税する際に注意が必要な点が3つあります。
- 3,000万円控除と併用する際はワンストップ特例が利用できない
- 上限額を超えてしまった部分は控除されない
- 不動産売却した方の名義でふるさと納税をおこなわなければならない
1つ目は3,000万円控除とふるさと納税を併用する場合は、ふるさと納税のワンストップ特例が利用できない点です。
ワンストップ特例は、確定申告なしでふるさと納税の控除が受けられるため便利な制度です。
しかし、不動産売却時には確定申告が必要なので、ワンストップ特例を申請している場合は無効となってしまいます。
2つ目はふるさと納税で税金を控除するにあたって、上限額を超えてしまった部分は、控除されないという点です。
所得税は総所得金額等×40％、住民税は総所得金額等×30％が上限となります。
控除上限額を超えてしまった部分については控除されない仕組みとなっていますので、自分の上限額を把握して無駄のないようにしましょう。
3つ目は不動産売却した方の名義で、ふるさと納税をおこなわなければならない点です。
不動産を売却した名義人の方の所得となるため、たとえ生計を共にしていたとしても、配偶者や親、子どもが寄付しても控除になりません。
譲渡所得が発生した場合は、売却した不動産の名義人の本人が確定申告をおこない、ふるさと納税の手続きをする必要があります。
まとめ
不動産売却をする際には、譲渡所得税などの税金がかかります。
譲渡所得税は条件を満たせば、特別控除で節税をすることができ、ふるさと納税も併用することができます。
弊社では東京荒川区エリアを中心に売買仲介や不動産買取をおこなっております。
まずはお気軽に、町屋駅徒歩１分の株式会社スイートホームへお問い合わせください。
