家を売却する際の解体費用の相場と解体するデメリットについて解説！
古い家を売却するにあたって、家を解体してから売り出すことをお考えの方も多いのではないでしょうか。
しかし、解体するためには高額な解体費用がかかるうえに、売主にとってデメリットが多いため、不動産売却時の解体は基本的に不要であるといわれています。
今回は、解体費用の相場や工事の流れ、さらに解体するデメリットについて解説します。
東京都荒川区で不動産売却時の家の解体をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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家を売却する際の解体費用の相場と金額が決まる要因とは？
古い家を売却する場合、「古家付き土地」として売る方法と、解体して「更地」にしてから売る方法があります。
解体してから売却する場合は解体費用を準備する必要があるため、金額の目安を事前に把握しておきたいですよね。
そこでまずは、解体費用の相場をお伝えします。
家の解体費用の相場（1坪あたり）
解体費用は、建物の構造別に大まかな目安を把握できます。
- 木造…約3万円から5万円
- 鉄骨造…約4万円から6万円
- RC造・SRC造…約6万円から8万円
上記からもわかるように、解体費用は建物の構造によって異なります。
さらに解体費用にはさまざまな要因が影響することから、同じ構造でも金額に幅があります。
どのようなことが影響するのか、解体費用が決まる具体的な要因を見ていきましょう。
家の解体費用が決まる要因
家の構造
家が頑丈であればそれだけ壊しにくく工事の手間がかかることから、解体費用の単価は頑丈な構造のほうが高くなるのが一般的です。
また地下室がある家は、壊す手間が増えるため割高になる場合が多いでしょう。
立地
家が建っている立地も解体費用に影響します。
たとえば、家が住宅密集地にあり隣家との距離が近い、家の前の道路が狭く重機が入っていけないといった立地の場合は、作業費がプラスされるため割高になってしまう可能性があります。
廃棄物の量
廃棄物の量も解体費用を決める要因の一つです。
廃棄物の量が多ければ、それだけ運搬費や処分費がかかるため、解体費用に上乗せされます。
また、家を解体するだけでなく付帯工事が必要な場合は、その分解体費用が高くなります。
その他の費用
その他の費用として、以下のようなものが挙げられます。
- アスベスト処理費用
- 庭や玄関まわりの外構撤去費用
- 残置物の処分費用
- 整地費用
このように、家の売却に伴う解体費用はさまざまな要因によって決まるため、先述した相場はあくまで目安として考えておきましょう。
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家の売却に伴う解体費用の見積もり以降の流れ
では実際に家を解体してから売却する場合、どのように進めていけば良いのでしょうか。
家の売却に伴う解体工事の大まかな流れは以下のとおりです。
- 見積もり
- 解体準備
- 解体工事
- 廃材処理・整地
具体的な内容を順番にご説明します。
見積もり
前章でご説明したように、解体費用はさまざまな要因によって決まるため、まずは実際の状況を確認しなければなりません。
したがって、見積もりを依頼すると解体業者が現地に出向き、現地調査をおこないます。
建物の構造や大きさにくわえ、道路の広さや隣接する家との距離間などを確認し、解体費用の見積金額に反映します。
解体準備
次に、解体工事に入る前の準備をおこないます。
解体工事に入ると騒音やほこりが出るため、工事開始前に近隣へ挨拶に行き、作業の内容と期間を案内しておきましょう。
また電力会社やガス会社に連絡して、電気・ガスの停止、配管や配線の撤去を依頼します。
水道については解体工事で使用することが多いため、停止するかどうかを解体業者に確認しましょう。
解体工事
解体準備が終わったら、いよいよ解体工事に入ります。
解体工事は、以下のような手順で進みます。
仮設工事
足場を組み、防音シートで家を覆って養生をおこないます。
これは、近隣の住戸への影響を少なくするための大切な工程です。
建物の内部や周辺物の撤去
建物本体を解体する前に、塀や門などの周辺物や内装材の解体、設備機器の撤去をおこないます。
建物の解体
次に建物本体を重機で解体します。
そのあと、コンクリートの基礎を掘り起こして撤去するまでが解体工事の一般的な流れです。
廃材処理・整地
解体工事が終わったら、木やタイル、ガラスなどの廃材を分別してトラックで搬出します。
地中埋設物がないかを確認し、最後に土地を平らにする整地工事をおこなって工事完了です。
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解体費用は回収しにくい！家を解体してから売却するデメリット
ここまで解体費用や解体工事の流れについてご説明してきましたが、冒頭でもお伝えしたように、家を売却する際の解体は売主にとって多くのデメリットが生じます。
どのようなデメリットが生じるのか、具体的にご説明します。
家を解体するデメリット
解体費用を回収できるとは限らない
前章でお伝えした相場を参考にすると、たとえば30坪の木造住宅の場合で約90万円から150万円、RC造になると約180万円から240万円もの解体費用がかかります。
また解体費用は家の売却代金に上乗せしにくいため、支払った解体費用を回収できるとは限りません。
税金の負担が大きくなる
建物がある土地に対しては、固定資産税や都市計画税を軽減する制度があります。
200?以下の住宅用地であれば固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になりますが、解体するとこの制度が適用されません。
つまり、家が建っている状態で売却する場合に比べて、多額の固定資産税を納めることになるのです。
「再建築不可」となる場合がある
現在の建築基準法に改正される前に建てられた家は、解体すると新しい家を建てることができません。
再建築不可の物件は、なかなか買主が見つからない可能性があります。
古家を探している買主も多い
自分好みにリフォームやリノベーションをおこなうことを前提に、安く購入できる家を探している方もたくさんいらっしゃいます。
解体せずに家を残したほうが、そのような買主からも購入を検討してもらえるでしょう。
解体したほうが良いケース
家の売却時に高額な解体費用をかけても、売主にとってデメリットが多いことをお伝えしましたが、解体したほうが良いケースもあります。
たとえば、古すぎて解体する必要がある家は、売主が解体してから売り出したほうが、買主が見つかりやすい可能性があります。
リフォームやリノベーションを前提に価格の安い中古物件を探している方はたくさんいらっしゃいますが、購入後に解体費用を負担しなければならない場合は敬遠されやすいでしょう。
不動産会社の「買取」も視野に入れて検討する
家を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法と、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法があります。
土地の需要が少ないエリアの場合、高額な解体費用をかけてもなかなか買主が見つからず、売却が長引くことも少なくありません。
また更地にすると固定資産税や都市計画税が跳ね上がり、経済的な負担も続きます。
買取は不動産会社が買主となるため、売却活動をおこなって買主を探す必要がありません。
そのままの状態で査定を依頼し、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進むため、早く現金化できます。
「解体すべきかどうか悩んでいる」「早く手放したい」という方は、不動産会社の買取も視野に入れてご検討されてはいかがでしょうか。
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まとめ
家を売却する際に解体をおこなうと、高額な解体費用がかかるうえに税金の負担が増えるなど、売主にとって多くのデメリットが生じるため、解体工事は基本的に不要です。
状況によっては解体したほうが良いケースもありますが、不動産会社の買取ならそのままの状態で手放すことができ、早く現金化できるというメリットもあります。
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